El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona cerró 2025 con uno de sus mejores registros desde la pandemia, reflejando una demanda sólida y sostenida en ambas ciudades. La actividad de alquiler se apoyó en una mayor estabilidad macroeconómica y en el interés continuado por espacios de calidad, especialmente en ubicaciones consolidadas y bien comunicadas.
Según los datos de JLL, la contratación total superó los 856.000 m², con un comportamiento especialmente dinámico en Barcelona y una recuperación consistente en Madrid. El contexto de absorción, disponibilidad y evolución de rentas se alinea con las principales conclusiones recogidas en análisis sectoriales sobre el mercado de oficinas en Madrid, que apuntan a una preferencia creciente por activos prime y edificios eficientes.
En conjunto, el ejercicio confirma la resiliencia del segmento de oficinas, con una demanda cada vez más selectiva, mayor peso de los inmuebles de Grado A y una presión al alza sobre las rentas prime en las dos principales plazas del país.
Datos relevantes
En 2025 se contrataron más de 856.000 m² de oficinas en Madrid y Barcelona
Barcelona registró 321.000 m², un 7% por encima de la media de la última década
Madrid cerró el año con 535.000 m² alquilados
JLL participó en cerca de 150 operaciones con más de 130.000 m² combinados
El 50% de la superficie arrendada correspondió a inmuebles de Grado A
¿Qué factores explican la recuperación del mercado de oficinas?
La mejora del entorno macroeconómico ha facilitado la toma de decisiones corporativas, impulsando la contratación de espacios. A ello se suma una mayor claridad en las necesidades de las empresas, que priorizan oficinas bien ubicadas, eficientes y capaces de atraer talento. Esta combinación ha permitido que la demanda se mantenga por encima de las medias históricas recientes.
¿Por qué los inmuebles prime concentran cada vez más demanda?
Los edificios prime ofrecen ventajas competitivas claras: mejor eficiencia energética, ubicaciones estratégicas y mayor calidad constructiva. Estas características reducen costes operativos, mejoran la experiencia del usuario y se alinean con criterios ESG, lo que explica que una parte creciente de la contratación se concentre en este tipo de activos.
Entradas relacionadas
Symbco, un centro de negocios que ofrece espacios flexibles
SILICIUS presenta Square Garden, un complejo empresarial de cuatro edificios en Madrid
La solidez del mercado de oficinas se apoya cada vez más en calidad, ubicación y eficiencia.
JLL sitúa 2025 como uno de los mejores años para las oficinas
El año 2025 cerró como el tercer mejor año en contratación de oficinas desde 2020, con operaciones de alquiler que suman más de 856.000 m², según los datos de take-up recopilados por JLL. Así, el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona registra una demanda sólida y saludable, que se sitúa un 7% por encima de la media de la última década en Madrid, y un 5% en Barcelona.
Precisamente en Barcelona, la superficie contratada creció en el último año un 13% respecto al año 2024: se cerraron alquileres con una superficie combinada de 321.000 m², la segunda mejor cifra desde 2020. Por zonas, el Distrito 22@ concentró el 44% del total contratado, seguido del distrito financiero y del centro de la ciudad que, entre ambos, acumularon un 38%. La tasa de disponibilidad se sitúa para este año en un 8,8% en la Ciudad Condal que, tras sumar 180.890 m² de nuevos espacios de oficinas, cuenta con un stock de 8.427.115 m².
Madrid, por su parte, cerró el año con 535.000 m² alquilados, el tercer mejor año desde la pandemia en términos de arrendamientos de oficinas. El Central Business District (CBD) y la almendra central concentraron el 42% de la demanda, frente al 45% de las áreas descentralizadas, fuera del anillo de la M-30.
La capital cuenta actualmente con un stock de 16.519.705 m² —de estos, 157.449 m² llegaron al mercado en 2025— y una tasa de disponibilidad del 9%.
Adriana Gorri, directora de Leasing Advisory de JLL España, explica: “El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona goza de buena salud, con una demanda sólida y estable por encima de la media de la última década. La mayor estabilidad macroeconómica facilita y agiliza la toma de decisiones corporativas y esto tiene un efecto positivo en la actividad de arrendamiento; especialmente en activos de Grado A que facilitan la captación de talento y reducen la rotación de personal”.
Aumentan las rentas prime
En las dos principales ciudades españolas, la combinación de escasez de oferta de calidad y un entorno de demanda cada vez más selectiva continúa ejerciendo presión al alza sobre las rentas, reforzando el atractivo del segmento prime.
En Madrid, las rentas prime registraron un incremento interanual del 7,3%, alcanzando los 44,00 €/m²/mes, impulsadas por una demanda sostenida de espacios de alta calidad, una oferta limitada en ubicaciones estratégicas y el creciente interés de compañías nacionales e internacionales por activos bien posicionados.
Barcelona mostró una evolución igualmente positiva, con las rentas prime cerrando 2025 en 31,5 €/m²/mes, lo que representa un crecimiento del 5% interanual. Este avance refleja la resiliencia del mercado barcelonés, en un contexto de progresiva absorción de producto prime, apoyada en la preferencia por edificios eficientes, bien comunicados y alineados con los nuevos estándares ESG.
Los inmuebles Grado A concentran el 50% de la demanda
La ubicación y la calidad de las oficinas —espacios modernos, tecnología avanzada, etc.— son los dos factores que impulsan la demanda en las dos principales ciudades españolas. Así, el 50% de toda la superficie arrendada en 2025 se produjo en inmuebles de Grado A, aunque con diferencias por ciudades.
En Madrid, la absorción de Grado A acumulada en el año representó el 37% de la demanda total, por encima del promedio de cinco años (32%) y, por tanto, con un elevado potencial de crecimiento en los próximos años ante las nuevas entregas estimadas, en un contexto de falta de producto de calidad.
En Barcelona, la cifra es 24 puntos porcentuales superior a la de la capital: la contratación de oficinas de Grado A a lo largo de 2025 representó el 61% de la demanda total, superando el promedio del 50% del último lustro. El crecimiento respecto al año anterior del 13% se debe a la mayor oferta de calidad disponible, en comparación con Madrid, donde la disponibilidad es más ajustada.
Además, los clientes e inversores cada vez valoran más edificios que incorporan certificaciones ambientales (LEED, BREEAM), ya que permiten reducir significativamente los costes operativos y alinean la empresa con objetivos de sostenibilidad corporativa. Así, los inmuebles con alguna certificación de sostenibilidad acumularon el 37% de los arrendamientos totales.
