El último informe Office Pulse 2025 destaca la recuperación del sector de oficinas en Madrid y Barcelona, con cifras que consolidan a España como uno de los mercados más sólidos del continente. En Madrid se han contratado más de 288.000 m² en el primer semestre, mientras que el distrito 22@ en Barcelona concentra más de un tercio de la superficie ocupada. Las operaciones de tamaño medio marcan el ritmo y anticipan un cierre de año con cifras récord.
El ajuste de disponibilidad en zonas prime, la subida sostenida de rentas y la reactivación de grandes operaciones confirman el reposicionamiento del espacio de oficina como activo estratégico. La tasa de disponibilidad ha descendido en los principales mercados, y las rentas máximas firmadas han alcanzado los 46 €/m²/mes en Madrid. Puedes ampliar los datos en este informe de desarrollo de oficinas en Europa de Savills.
Con más de 1.100 millones de euros invertidos en el primer semestre, el mercado anticipa una cifra cercana a los 2.500 millones a cierre de año, impulsado por capital institucional y grandes operaciones en las dos grandes capitales.
Datos clave del informe
- Contratación Madrid T1+T2 2025: 288.360 m²
- Contratación Barcelona T1+T2 2025: 153.000 m²
- Renta máxima firmada en Madrid: 46 €/m²/mes
- Tasa de disponibilidad Barcelona: 11,6 %
- Inversión total en oficinas S1 2025: +1.100 millones €
- Previsión inversión total 2025: 2.500 millones €
¿Qué impulsa la recuperación del mercado de oficinas?
El regreso al trabajo presencial, la calidad de los nuevos desarrollos y el atractivo inversor reposicionan el sector en Madrid y Barcelona.
¿Qué zonas concentran la mayor actividad?
La periferia urbana de Madrid y el distrito 22@ en Barcelona lideran la absorción, con rentas en alza y baja disponibilidad.
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Savills analiza la evolución del sector en su informe Office Pulse 2025
El mercado de oficinas de España se consolida como uno de los más sólidos y atractivos de toda Europa, según informa Savills en su última edición de Office Pulse, celebrada online desde el Sky Lobby de Diagonal Vertical en Barcelona, propiedad de Hines.
Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, ha afirmado que “España se posiciona como la punta de lanza del mercado de oficinas en Europa, impulsada por una fuerte demanda de espacio de trabajo como herramienta clave para la atracción del talento”. Asimismo, ha señalado que las previsiones macroeconómicas positivas en el continente, y en especial en el sur de Europa, contribuyen a la vuelta de un sólido atractivo del sector como asset class en inversión.
Madrid marca el mejor prime semestre de los últimos cinco años
En el primer semestre de 2025, se han contratado 288.360 m2 en el mercado de oficinas de Madrid, lo que supone un incremento anual del 10% y el mayor valor en el mismo periodo en los últimos cinco años, impulsado por un excepcional comportamiento de la demanda en el segundo trimestre con casi 160.000 m2. “La bajísima disponibilidad de superficie en zona urbana sigue desplazando a las empresas a la periferia cercana, que acapara ya el 43% de la superficie contratada. Las rentas siguen al alza especialmente en las mejores zonas y edificios, aún así las rentas en España se pueden considerar baratas si las comparamos con otros mercados europeos”, ha señalado Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas en Savills.
El mercado ha mostrado un gran dinamismo, con un total de 291 operaciones registradas en los primeros seis meses del año. Han destacado especialmente las contrataciones de espacios de entre 500 y 1.000 m². “La media se sitúa en 1.000 m2 por operación y esta es la clave del mercado, una contratación sana por parte del tamaño medio en niveles pre-covid consolidada por la vuelta a las oficinas. Si a esta tracción del grueso del mercado sumamos las grandes operaciones previstas, esperamos alcanzar los 600.000 m2 a cierre del año”, indica Ángel Estebaranz.
En Madrid, la tasa de disponibilidad se mantiene estable en el 8,9%, aunque dentro del anillo de la M-30, esta cifra desciende al 3,02%.
En cuanto a las rentas, la renta teórica en Prime/CBD ha vuelto a subir hasta los 38,25 €/m2 /mes, situándose las rentas máximas firmadas en 2025 en el entorno de los 46 €/m2/mes. Hay que resaltar también que las rentas han subido también en zonas descentralizadas, especialmente en los mejores edificios, como ejemplo, en los edificios más representativos del Campo de las Naciones se han firmado rentas de 21 €/m2/mes.
En cuanto a nuevos proyectos de oficinas en Madrid, Savills advierte de la dificultad para encontrar superficie de calidad en las zonas más demandadas y de la necesidad de atender al equilibrio oferta demanda vía obra nueva o rehabilitación ante la destrucción de stock por cambio de uso y el descenso de nuevos desarrollos en los últimos años.
Barcelona equilibra el pulso entre centro ciudad y nuevas áreas
Durante el primer semestre de 2025, la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado los 153.000 m², un 10% menos interanual, manteniéndose en valores de la media histórica. El distrito 22@ ha acaparado el 36%, consolidando el ritmo de absorción de la superficie disponible en esta zona. “La contratación en esta área podría superar los 100.000 m² al cierre del año, y los 300.000 m2 en toda la Ciudad Condal con las grandes operaciones previstas. El pulso entre centro ciudad y nuevas áreas de negocio se ha equilibrado en este primer semestre”, ha apuntado Natalia Montal, directora asociada de oficinas en Barcelona.
En cuanto a número de operaciones, se han registrado 143 en total. Son menos que el mismo periodo del año anterior, pero de mayor superficie, con ya seis acuerdos por encima de los 5.000 m2 que igualan la cifra total de grandes operaciones cerradas el año pasado.
El buen comportamiento de la demanda ha llevado la tasa de disponibilidad al 11,6%, a la baja en todas las zonas. Esta tendencia se acentúa en Prime CBD y el Centro Ciudad, donde la disponibilidad se reduce al 3,3% y 5,2%, respectivamente, y es destacable la segunda bajada consecutiva de la desocupación en el 22@ hasta el 25,2%, más de un punto porcentual tras tocar máximos a cierre de 2024.
Las rentas han experimentado un leve crecimiento, alcanzando valores teóricos de 30 €/m²/mes en prime CBD y 26 €/m²/mes en el centro ciudad, mientras que se mantienen estables en 23 €/m²/mes en las nuevas áreas de negocio.
La inversión en oficinas supera los 1.100 millones
Durante el primer semestre, la inversión en el mercado de oficinas en España ha superado los 1.100 millones de euros, un 29% más que el año pasado. Madrid y Barcelona han concentrado prácticamente toda la actividad, con un 55% y un 44% del volumen total, respectivamente. Por el momento solo el 1% se ha registrado fuera de estos dos núcleos, si bien Savills espera operaciones en ubicaciones como Málaga, Sevilla y Valencia.
En Madrid, excluyendo las operaciones destinadas a cambio de uso, la inversión en oficinas ha alcanzado los 610 millones de euros, un 162% más que en el mismo periodo del año pasado, registrando prácticamente la cifra total a cierre de 2024.
En el caso de Barcelona, el volumen transaccionado hasta junio se sitúa en 485 millones de euros, tres veces más que la cifra registrada en la primera mitad de 2024 y, al igual que Madrid, cerca de los valores del total 2024.
En ambos mercados, la previsión es de compresión de rentabilidades tras ajustarse hasta el 4,75% en prime este semestre.
“El interés por parte del capital institucional está volviendo, especialmente en sur de Europa y España. Todavía dominan los privados, pero para final de año esperamos ver normalizado el asset class. Nuestra previsión es alcanzar los 2.500 millones de inversión en oficinas a cierre de año, en línea con la media de la serie histórica”, ha concluido Hipólito Sánchez.
