La escasez de oferta de calidad de superficie de oficinas en la zona urbana de Madrid ha desviado el grueso de la demanda a la periferia por primera vez desde 2009. Según el informe trimestral de la consultora inmobiliaria internacional Savills, en el primer trimestre de 2016, casi el 60% de la contratación y más del 50% del número de contratos de alquiler o compra de oficinas para uso propio tuvieron lugar fuera del anillo de la M-30. Se trata de un cambio de tendencia tras siete años consecutivos en los que las empresas contrataron espacio de oficinas preferiblemente dentro de la M-30, aprovechando el momento del ciclo en cuanto a precio y disponibilidad para acercarse al centro.
El tejido empresarial en la capital mantiene el ritmo de contratación con casi 160 operaciones que suman 125.000 m2 de superficie, lo que supone un incremento interanual del 17% al descartar las dos mega-operaciones del primer trimestre de 2015, KPMG y BNP Paribas, que concentraron el 27% del total de aquel trimestre. Si bien el inicio del año ha estado marcado precisamente por la ausencia de mega-operaciones ?al menos se había registrado una cada trimestre desde finales de 2013? Savills señala que la superficie media contratada sube ligeramente y se sitúa ya cerca de los 800m2, un 10% más respecto al dato 2015. Ana Zavala, directora de Agencia Oficinas en Savills, indica que «las empresas buscan equilibrio entre localización, precio y calidad. Sin embargo, si hasta ahora la localización inclinaba la balanza, ante la falta de calidad ya no están tan dispuestas a pagar precios más altos solo por la ubicación. Los nuevos modelos de trabajo les permiten mayor flexibilidad a la hora de organizar sus oficinas y toma mucha relevancia el confort de los empleados.»
En cuanto a la superficie disponible, la consultora señala que la oferta actual en la capital supone un 10,4% para el parque total de oficinas. Concretando en zona urbana, la tasa de superficie vacía de oficinas baja al 7% y al 4,4% para la zona prime del distrito de negocios, mientras en áreas periféricas la media supera el 12%, aunque las cifras varían mucho según sub-zona, desde un 3% en el Parque Empresarial de Las Rozas a un 9% en zona de Diversia en Alcobendas, un 20% en San Sebastián de los Reyes o un 50% en Rivas.
Rehabilitaciones y nuevos desarrollos
La obsolescencia del parque de oficinas de Madrid ha llevado ya al inicio de importantes proyectos de rehabilitación y nuevos desarrollos tanto dentro como fuera de la M-30. Existen actualmente más de 400.000 m2 en proyecto con entrada prevista hasta el año 2018, de los cuales solo el 35% está comprometido y se incorporará ocupado por la propiedad, como la sede del banco Popular, o por un inquilino, como WPP en la calle Ríos Rosas. El reparto de superficie nueva o renovada respecto a la M-30 es muy equilibrado, 49%-51% dentro y fuera respectivamente. La obra nueva tiene más peso en la periferia mientras que en la ciudad priman las obras de rehabilitación. En cualquier caso, según Savills, la superficie que entrará en el mercado en los próximos dos años supone alrededor de un 3% del stock total de oficinas en la capital.
«Por el tamaño de nuestro stock, el nivel de contratación en un mercado saludable se sitúa en 500.000 m2, cifra que se superó por fin el año pasado tras varios años por debajo. La disponibilidad de superficie de calidad en este momento en el centro de la ciudad parece escasa para una capital como Madrid», comenta Ana Zavala, quien añade que «los propietarios son conscientes de ello y están apostando por actualizar los edificios para proporcionar una oferta futura de gran calidad. Esto es fundamental para la toma de decisiones de grandes corporaciones a la hora de ubicar sus sedes.»
Dentro de la M-30, la zona de Azca concentra el mayor número de actuaciones de rehabilitación con proyectos tan emblemáticos como Castellana, 81, Castellana 77 y Torre Europa, que junto con renovaciones en zonas adyacentes al Paseo de la Castellana y movimientos previstos de empresas, concluye Zavala, «sumarán más de 100.000 m2 de superficie disponible de gran calidad, algo que no ha ocurrido en años y que debemos esperar a ver cómo afecta al resto del mercado de oficinas de Madrid.»
