sábado, 20 abril 2024

Cae la demanda de oficinas en Europa al tiempo que aumenta la actividad inversora

Madrid. Durante el ejercicio 2012 el mercado asistió a una nueva desaceleración en la demanda de espacios de oficinas en las principales ciudades europeas, según el estudio elaborado por la consultora BNP Paribas Real Estate ). En total se contrataron 6,1 millones de m2 de oficinas en las nueve ciudades analizadas ―Londres, París, Berlín, Frankfurt, Hamburgo, Munich, Milán, Madrid y Bruselas―, nivel que es un 6% inferior a la media de los últimos diez años. La recuperación en la contratación de oficinas se prevé lenta dado que no se espera a corto plazo que mejore la situación del mercado laboral.

La contratación desciende en la mayoría de los mercados

A excepción de Bruselas y París, el resto de ciudades registraron descensos del nivel de absorción durante 2012. Con 2 millones de m2 contratados, París igualó la cifra de 2011, mostrando resistencia en un contexto de retroceso del empleo. En Bruselas el volumen de contratación se incrementó un 37%, si bien partía de un nivel muy bajo en 2011.

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Londres se anotó un retroceso del 8% del nivel de absorción ―aunque en la City se incrementó en ese mismo porcentaje― y las ciudades alemanas reportaron un descenso del 9%, acusando la desaceleración de la economía alemana. Milán marcó el nivel más bajo, que supuso respecto a 2011 un retroceso del 29%, más acusado aún en su zona Centro de Negocios (CBD).

En Madrid, un nuevo ejercicio de recesión económica con su correlativa pérdida de empleo pesó con fuerza en el mercado de ocupación de oficinas. El foco de la demanda estuvo dirigido a las mejores áreas de la ciudad, siendo el Centro de Negocios la única zona con registros positivos aunque moderados.

Ligero descenso de la disponibilidad hasta el 9,2%

La disponibilidad media en las nueve ciudades estudiadas por BNP Paribas Real Estate se situó en 9,2%, 10 puntos básicos por debajo del nivel de 2011. Esta ligera contracción del espacio disponible es resultado de las fuerzas opuestas que ejercieron el descenso de las ciudades alemanas y el acentuado incremento de mercados como Madrid o Milán. El tiempo medio de comercialización del espacio disponible al nivel actual de demanda ha pasado de 2,2 a 2,3 años.

En Londres, el nivel de desocupación de la City alcanzó el nivel más bajo desde 2008 (8,5%), y se mantuvo estable en París (7,7%) y Milán (11,1%). La tasa de disponibilidad descendió en Berlín 100 puntos básicos (5,6%) y en Munich 60 puntos básicos (6,8%). En Madrid, el ratio de desocupación superó el umbral del 15% por los procesos de reducción de espacio de las compañías. Esta tendencia se observó en todas las zonas excepto en el Centro de Negocios por la resistencia de su demanda. En este contexto, los proyectos son muy limitados y se circunscriben casi exclusivamente a rehabilitaciones.

Las rentas prime aún no han tocado fondo en Madrid

Las rentas prime permanecieron estables en todas las ciudades analizadas excepto en Madrid, donde se registró un nuevo descenso. Sin indicios de recuperación económica, es improbable que la renta prime se pueda estabilizar a corto plazo en la capital de España.

Alta actividad de inversión pese a la debilidad del mercado de ocupación

Contra los pronósticos iniciales, el mercado de inversión de oficinas marcó un buen comportamiento en 2012. El volumen de inversión en este segmento inmobiliario sumó 35.300 m€, un 24% más en términos anuales.

La demanda se centró en activos de calidad de los mercados core en detrimento de los mercados con más riesgo. Con la excepción de París y Londres, la rentabilidad prime osciló entre los descensos de las ciudades alemanas y los incrementos de Madrid y Milán.

Londres fue el mercado más líquido de 2012 en el segmento de oficinas, con una inversión de 17.600 m€. París cerró un buen ejercicio gracias a las operaciones de más de 100 m€ cerradas en el último trimestre, y las ciudades alemanas se defendieron bien de la desaceleración, consiguiendo un crecimiento significativo. En Milán, la debilidad de la actividad inversora fue pareja al deterioro del mercado de ocupación en tanto que en Bruselas la falta de activos adecuados condicionó el nivel de inversión. En Madrid, el volumen de inversión (411 m€) supuso la mitad del alcanzado en 2011, con un cuarto trimestre determinante en el que se cerraron operaciones por valor de 386 m€. La debilidad del mercado de inversión condujo la rentabilidad prime al 5,90%.

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