Madrid. Edificios-zombie, esqueletos de barcos fantasma de hormigón y acero, a la deriva en páramos urbanos. Urbanizaciones desiertas, embriones de barrios con calles sin asfalto y terraplenes de escombro. Carcasas de edificios emblemáticos con las ventanas tapiadas y sus tripas en lenta e inexorable descomposición… Es difícil resistirse a usar términos apocalípticos para describir esta parte de la realidad inmobiliaria española post-burbuja.
Definir un problema es tener el 50% de la solución, digamos entonces que los “inmuebles-zombie” son aquellos edificios que sus promotores, arruinados, no pudieron terminar o vender o las urbanizaciones que no se llegaron a terminar.
El escenario es desolador ya que los “muertos-vivientes” de la burbuja inmobiliaria se cuentan por millares. Según el Wall Street Journal en España “hay 1,5 millones de unidades residenciales inacabadas, sin vender” y a quien le toca lidiar este toro es a la banca, como propietaria final de la mayoría de estos activos.
Pero ni mucho menos todos los “inmuebles-zombie” son iguales. La problemática de los edificios es distinta de la de los terrenos, igual que son diferentes las promociones que no han llegado a “cubrir aguas”, que los edificios prácticamente terminados a falta de remates o los edificios que, estando terminados (o casi) no han llegado a venderse , o esos otros edificios antiguos, emblemáticos, en las mejores zonas de nuestras ciudades, que se compraron y vaciaron para cambiar su uso o reformar pero cuyas obras, o no empezaron, o no llegaron a concluirse.
En cuanto a los terrenos y urbanizaciones la casuística es también diversa ya que no es lo mismo hablar de planeamiento estancado (cuando esta aprobado el plan General pero no existe el planeamiento de desarrollo) que de urbanizaciones simplemente iniciadas, que de aquellas que cuentan con dotación parcial de servicios pero sin concluir, o de sectores enteros urbanizados pero vacantes.
La localización también es determinante: no es lo mismo abordar la solución de un edificio-zombie en una gran ciudad que en la costa, o que afrontar una actuación urbanística aislada en un entorno sin consolidar que en medio de una ciudad. Cada caso tiene sus elementos diferenciadores que requiere soluciones diferentes. Sin embargo todos tienen algunas características comunes:
– Sobrevaloración
Todos están sobrevalorados. Se compraron caros y al precio que se intentaban vender no encontraron comprador. El necesario (y doloroso) reconocimiento de esta realidad por los propietarios es el punto de partida para buscar soluciones.
– Problemas de seguridad
Todos conllevan graves problemas de responsabilidad para el propietario; bien por las propias carencias de accesibilidad, las “okupaciones” ilegales o bien por los problemas de deterioro y ruina incipiente o por carecer de seguros en muchos casos.
– Depreciación
Todo inmueble sin uso indefectiblemente se deteriora y por tanto se deprecia y su rehabilitación o reforma es tanto más costosa cuanto más tiempo pasa, lo que supone una progresiva pérdida de valor.
A MODO DE CONCLUSIÓN
Los edificios zombie no constituyen un problema que se pueda ocultar ni cuya solución pase por dejarlos dormir en espera de una mejor coyuntura. Se trata de un problema complicado y costoso y de necesaria y urgente gestión.
Sería miopía ver los problemas actuales del sector inmobiliario español solo como restos del naufragio de la burbuja y no percibir que realmente que son signos de un CAMBIO DE EPOCA y no síntomas de una “época de cambios”. En un próximo artículo detallaré las soluciones aplicables a estos inmuebles y que van en línea con la necesaria reconversión inmobiliaria hacia la que camina el sector.
Por José Parra-Moreno
Arquitecto Urbanista
Director General de GRUPO MAIN S.L.
Nota. El seguro “Todo Riesgo Construcción” en caso de siniestro, puede plantear dificultades, ya que no se trata de una obra propiamente dicha y tampoco podemos hacer un seguro de comunidades puesto que el edificio todavía no la tiene.
