viernes, 24 mayo 2024
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Cambio de paradigma en el mercado inmobiliario

No descubriré nada si empiezo diciendo que la vivienda es uno de los principales problemas actuales de la población española. Una población que cada día tiene más dificultades para acceder a una, tanto en régimen de alquiler como en compraventa.

Con una oferta insuficiente y una demanda al alza, los precios no hacen más que aumentar, pese a las actuales (y futuras) condiciones macroeconómicas – subidas de tipos de interés, inflación, inestabilidad política –  que se ciernen sobre el mercado inmobiliario de obra nueva.

Mucho se han puesto los focos sobre el sector privado, con especial incidencia en el promotor. Y todavía más en los prolongados periodos electorales con el fin de cargarle la culpa de esa falta de oferta, pese a las nulas políticas públicas de vivienda que no han ido más allá de promesas electorales por ahora.

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Un país que necesita una media de 150.000 viviendas de obra nueva, en el último año no ha llegado a entregar 80.000.

Y no, no es culpa del sector promotor. Un sector promotor que en pleno boom inmobiliario fue capaz de construir más vivienda que Francia, Alemania e Italia juntos es capaz de generar 150.000 viviendas al año sin problemas.

Sin embargo, la creación de vivienda de obra nueva en porcentajes altos ni está, ni se la espera, por motivos viejamente conocidos, como son la falta de mano de obra, el coste de la financiación o la continua variación de los costes de la construcción, entre otros.

Pero el foco del problema no es ese. La desesperante lentitud en la generación de suelo finalista y la continua dilatación en el tiempo de los trámites administrativos hacen que cualquier promoción inmobiliaria actual se mida en más de cuatro años.

Toca ya ponerse codo con codo, administraciones y sector privado, para empezar a trabajar la nueva oferta desde los solares públicos, mientras se generan nuevos desarrollos que nos permitan alcanzar una velocidad de crucero óptima en la creación de nuevos hogares.

Porque, con una oferta tan escasa, no solo no habrá problemas con las ventas en los próximos años, sino que el precio va a seguir subiendo hasta un techo que por ahora es incierto.

La obra nueva tiene unos límites más rígidos que la segunda mano para ajustar precios y tiene que soportar la incertidumbre de muchos parámetros que van variando durante ese largo viaje, que empieza por unos primeros esbozos y termina con la entrega de llaves.

Generar vivienda de obra tiene un coste cada vez mayor y soporta una elevada carga impositiva, muchas veces desconocida por el comprador, que hace que los márgenes sean cada vez menores y, el esperado ajuste de precio, inabordable desde las cuentas de resultados.

La generación de viviendas de obra nueva siempre ha tenido ciclos, generalmente de 4-5 años, yendo de la mano de periodos financieros favorables y de una demanda solvente.

Cuando esa demanda real empieza a disminuir, la financiación se hace más costosa y la segunda mano, con mayor posibilidad de revisar precios, empieza a resentirse. Es el momento de disminuir la velocidad en la obra nueva.

Pero ese momento no es ahora. Ni muchos menos. 

Las ciudades son los focos urbanos donde más demanda hay, y en cambio donde menos suelo disponible existe, por lo que su venta no debería presentar dificultades si el producto se adecua a la demanda real.

En general, cualquier desarrollo coherente que se realice en una capital va a venderse, pese a la situación de aumento del euribor y los tipos de interés.

Por tanto, para un comprador de obra nueva, en la que esa compra se realiza por necesidad, la frase de “voy a esperar a ver si baja el precio”, siento ser aguafiestas, pero no se va a dar.

El mejor momento para comprar es hoy.

Porque recordemos que el tipo de interés actual es similar al del boom inmobiliario. Por tanto, un tipo de interés que no debería de expulsar del mercado a la demanda actual.

Otra situación diferente es la que se da en el interior del país en zonas con menor población y una demanda más exigente. En estas zonas es imprescindible ir a productos de “demanda cierta” con herramientas y estudios que permitan realizar la vivienda que la poca demanda existente es capaz de absorber.

En definitiva, ¿qué situación podría hacer variar el precio de la vivienda? Pues con un recurso tan cierto como repetido. Actuar sobre la oferta.

Pero con una oferta inteligente, apostando por un mayor uso de herramientas digitales que permitan que la oferta esté más acorde con la demanda real. En definitiva, un cambio de paradigma en el sector hacia el cliente final.

Todo empieza con un primer paso. Únicamente hay que atreverse a darlo.

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