Madrid. Para Fernando Moliner Robredo, consejero delegado de Actívitas Inversión Inmobiliaria, la vivienda en sitios alejados ha bajado más de precio, pero sólo será hasta que se acabe el producto existente porque con los precios que se están ofertando (en ocasiones por debajo del coste de producción) nadie se puede plantear el promover viviendas de nuevo. Activitas es una empresa atrevida, nació en 2007 justo antes del fin del boom inmobiliario, y decidió quedarse. La experiencia de sus profesionales y su máxima de seguridad en los procesos les hace seguir pisando con pies de plomo. Su camino los lleva este fin de semana a SIMA Invierno, en el Palco de Honor del estadio Santiago Bernabéu, donde ofertarán su promoción en Móstoles.
¿Qué soluciones ha implementado su empresa en los últimos años para adaptarse a las nuevas circunstancias del sector? (sinergias con otros sectores, ampliación de servicios, etc..).
Si tenemos que resumir nuestra estrategia para estos tiempos de crisis, la palabra sería Promociones Seguras, Seguras para los Clientes que no entregan cantidades hasta que se dispone de Proyecto, Licencia, Financiación y Póliza de afianzamiento, Seguras para las Entidades Financieras que financian directamente la promoción con ventas viables y costes de construcción cerrados y un plazo de maduración menor a 20 meses, Seguras para el constructor que cobra directamente por Confirming de la Entidad Financiera, y Seguras para la Sociedad porque solo cuando la sociedad nos dice (por la vía de las ventas) que el proyecto es interesante y atractivo comprometemos recursos y trabajo de la Sociedad para llevarlos a cabo.
¿Qué ha significado para el promotor inmobiliario la entrada de los bancos como un competidor más?
Evidentemente es una competencia atípica, ellos llegan a este negocio sin vocación de permanencia y obligados por las circunstancias, por lo que sus estrategias están dirigidas a una rápida desinversión, esto justifica porcentajes de financiación difíciles de igualar, en precios que no siempre son competitivos por el valor histórico de adquisición, pero evidentemente vía provisiones pudieran llegar a verse obligados a ajustar mucho los precios. Cuando uno lo estudia con detalle, es fácil llegar a la conclusión de que tampoco tienen muchas viviendas buenas, accesibles y bien ubicadas.
Actualmente, en primera vivienda, ¿qué características (ubicación, tipología, equipamiento…) debe tener el producto inmobiliario para tener una buena acogida
Ya no vale todo, el Cliente tiene la capacidad de elegir entre mucha más oferta, por lo que valora en primer lugar la ubicación, primando las buenas comunicaciones y los servicios del entorno, parques, colegios, y comercios. También es clave un diseño cuidado, tanto en la concepción como en los detalles. Se trata de diseñar proyectos para vivir por un largo plazo, ya que la idea de ir cambiando cada poco tiempo es un concepto del pasado pues tiene muchos costes. Por lo tanto, la vivienda tiene que permitir la incorporación de distintos usos y el crecimiento de las familias, eso supone viviendas más grandes, y con zonas comunes para la práctica de los deportes.
¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda? ¿En qué zonas cree que sí y en qué zonas cree que no?
La relación entre la oferta y la demanda en la gran área metropolitana de Madrid y los costes de producción tanto de la obra como del suelo urbano, justifican que los precios de las viviendas en esas áreas no puedan reducirse más. Otra cosa son ámbitos alejados y con costes elevados de transporte, donde la oferta puede superar con mucho a la demanda, que solo acude a esos lugares por un descuento significativo de precios, en muchos casos incluso por debajo del coste de producción. En estos últimos sitios los precios han bajado más, pero esto solo será así hasta que se acabe el producto existente porque con esos precios nadie se puede plantear el promover viviendas de nuevo.
Parece que hay un cierto consenso sobre el hecho de que existen zonas de Madrid en donde falta oferta inmobiliaria ¿Cuáles serían?
Desde luego los informes dicen que falta oferta de calidad dentro del perímetro de la M-30, y por radiales especialmente en el ámbito de la A-1 y de la A-5.
¿Tiene previsto su empresa iniciar nuevos proyectos en 2012? ¿De qué características?
En Mayo de 2012 iniciaremos la construcción de 78 viviendas libres en el casco urbano de Móstoles con un programa mayoritario de tres dormitorios, un nivel de calidad alto y unos precios sensiblemente inferiores a la VPPL.
¿Considera que la internacionalización es una opción para combatir la crisis?
En nuestra opinión la internacionalización debería haberse llevado a cabo en la época de bonanza, cuando uno podía desviar parte de sus recursos a otros países, en los que el coste de aprendizaje y de maduración hace que durante los dos o tres primeros años solo se consumen recursos (humanos y de capital), y suele ser bueno aplicar la regla de las tres P; adecuada selección del País, tener un Producto definido y enviar a las mejores Personas. Nosotros no tenemos dimensión para acometer en este momento la internacionalización, pero a futuro, por supuesto que estaremos atentos a las oportunidades.
¿Cuál va a ser la oferta estrella de su empresa en SIMA Invierno 2012?
Sin lugar a duda la promoción de Móstoles a la que tenemos que pegar el último empujoncito en ventas para ponerla en marcha. Si haremos oferta concreta para el Sima dejémoslo como sorpresa de última hora, aunque la mejor oferta es una buena vivienda a un precio que se pueda pagar.
