Durante 2021 la posición general del inversor inmobiliario en producto retail ha continuado la tendencia iniciada en 2020, con el foco en superficies dedicadas al sector de la alimentación como segmento principal para las inversiones. Durante los tres primeros trimestres del año, con 166,5 millones de euros, se han registrado volúmenes récord de toda la serie histórica, triplicando el volumen de 2019.
Savills Aguirre Newman señala en su informe Retail España 2021 que la escasez de portfolios de supermercados en el mercado puede hacer que el inversor desvíe su capital hacia el formato de mediana o de parque comercial.
En este sentido, el sector de medianas superficies se ha reactivado durante los primeros nueve meses del año, con cinco operaciones que han alcanzado un volumen total cercano a los 92 millones de euros.
Salvador González, director nacional de inversión retail en Savills Aguirre Newman, explica que “el gran reto del inversor que quiere entrar en el mercado retail español no es disponer de liquidez, sino de encontrar el producto adecuado y la financiación. Se mantienen muy cautos, pero hay interés claro a la hora de invertir en activos que están funcionando bien, como los parques comerciales con ancla de alimentación”.
En cuanto las rentabilidades de este tipo de activo, la consultora inmobiliaria internacional señala que desde el inicio de 2021 se ha registrado una tendencia en Europa de corrección al alza de las yields en parques comerciales prime, situadas en torno al 5,50 %, con un ajuste al alza de 50 puntos porcentuales. No obstante, el repunte observado en la demanda de parques podría provocar una compresión de rentabilidades el año que viene, especialmente si la financiación de la banca tradicional vuelve a esta tipología de activo.
Reposicionamiento y modelos multifuncionales
Savills señala en su informe que el dinamismo y capacidad de adaptación del sector retail se está viendo reflejado en el mercado de centros comerciales a través de una transición del modelo tradicional hacia modelos multifuncionales más integrados en las necesidades de las comunidades de las que forman parte y la trama urbana de las ciudades.
Tras la pandemia, muchos promotores están planteando la situación como una oportunidad para integrar usos alternativos donde el uso comercial o de ocio no es suficiente para generar afluencia. Las formas de reposicionamiento observadas van desde la integración dentro de la oferta comercial existente de usos alternativos y complementarios, como coworkings, clínicas o academias, hasta el reposicionamiento total del centro comercial y la sustitución de la oferta por otro uso diferente, donde las iniciativas deben de ir de la mano de organismos públicos y con proyectos que convenzan de la recuperación de un espacio infrautilizado y los beneficios para la población.
Algunos ejemplos del primer caso los encontramos en el centro comercial Muelle Uno (Málaga), que tiene previsto inaugurar un espacio coworking de 1.600 m² con 13 oficinas y capacidad para 200 personas, o el futuro parque comercial que Ten Brinke está desarrollando en Mirasierra (Madrid) que, además de operadores retail, también proyecta una clínica Cemtro.
Stock retail
El stock actual de superficie comercial en producto tradicional retail en España supera ya los 17,3 millones de metros cuadrados. La cifra incluye centros comerciales, complejos outlet, centros de ocio, parques de medianas superficies e hipermercados con galería comercial, y supone un incremento del 1,1 %, por debajo del 1,7 % de media de crecimiento registrado en los últimos diez años. En 2021 se espera la inauguración de diez equipamientos comerciales, algunos de ellos tenían fecha prevista su apertura en 2020, pero sufrieron retrasos debido a la crisis sanitaria. Cuatro de ellos se desarrollarán bajo el formato de centro comercial y seis bajo el formato de parque de medianas y en total incorporarán en torno a 300.000 nuevos metros cuadrados de superficie comercial.