La consultora inmobiliaria internacional JLL ha presentado su Informe de Mercado de Centros y Parques Comerciales, donde asegura que a lo largo de 2015 se inaugurarán más de 230.000 m2 de nueva superficie comercial en España, gracias a la inauguración de seis nuevos centros comerciales y a la ampliación de otro de ellos. Una vez acabe el año, nuestro país dispondrá de un total de 688 centros y parques comerciales, con cerca de 16,5 millones de metros cuadrados de SBA.
Según explica Luis Iñiguez, director de la división de Retail de JLL, “la nueva superficie comercial de 2015 tendrá a Andalucía como gran protagonista, donde se inaugurarán un total de 85.000 m2, seguida de Madrid, con 60.000 m2, Galicia con 34.000 m2, Canarias (25.000 m2), Comunidad Valenciana (17.000 m2) y Cataluña (11.000 m2)”.
Esta cifra prevista de 230.000 nuevos metros cuadrados supone casi el doble de superficie que la inaugurada a lo largo de 2014, cuando la SBA de aperturas y ampliaciones fue de 113.516 m2. En cuanto a la densidad media actual, hasta la fecha se encuentra en 356 m2 por cada mil habitantes, pero se prevé que ascienda hasta los 377 m2/1.000 habitantes para el año 2018.
“La clave del futuro de los centros comerciales pasa sin duda por la palabra reposicionamiento. Es decir, establecer una diferenciación para que cada centro tenga su propia identidad, para lo cual es importante conocer el público al que te diriges y qué demanda, de modo que se pueda aportar una experiencia de compra al cliente”, explica Sergio Fernandes, director de Centros Comerciales de JLL.
Mercado de inversión
La inversión continúa muy activa en el sector retail. Tras un 2014 donde se batieron records de inversión al alcanzar los 3.344 millones de euros y un primer trimestre de 2015 con un volumen de inversión de casi 1.000 millones de euros, “todo hace prever que la cifra de inversión a finales de año se sitúe en un volumen cercano o superior a los 2.500 millones de euros”, asegura Vitor Pacheco, del departamento de Retail Capital Markets de JLL.
En este sentido, España se situó el año pasado como el cuarto país preferido por los inversores interesados en adquirir centros y parques comerciales en Europa. En concreto, de los 37.600 millones de euros de inversión retail europea en 2014, España aglutinó el 8% de la inversión, por detrás de Reino Unido (35%), Alemania (15%) y Francia (14%).
Por activos, los centros comerciales continúan siendo el producto más demandado en Europa, aglutinando el 64% de la inversión, seguidos de parques comerciales (23%), supermercados (11%) y el resto, con un 2%.
En cuanto a las rentabilidades, por activos prime se encuentran en valores muy atractivos para los inversores, al situarse en un porcentaje cercano al 5,25% para centros comerciales y en un 6,75% para parques comerciales.
Demanda de operadores. Rentas y ventas
Madrid se sitúa como el quinto mercado europeo más demandado por los operadores internacionales para instalarse, tras Londres, París, Moscú y Milán, mientras que Barcelona ocupa el décimo puesto del ranking y se consolida como el segundo mercado español preferido.
En este sentido, aunque los operadores siguen centrando su interés en la búsqueda de espacios comerciales prime, ante la falta de este tipo de producto, comienzan a buscar alternativas en activos más secundarios. Una falta de producto que a su vez “provoca un incremento en las rentas medias, que en un año han aumentado un 6,7%”, indica Paloma Olazábal, directora de Retail Leasing de JLL.
En cuanto a la tasa de desocupación media, ésta ha aumentado un 1% en 2014, situándose en el 17% de locales vacíos y en el 11% de SBA desocupada. Y entrando al detalle, se percibe que los locales más pequeños (entre 51 y 200 m2) tienen la tasa de desocupación más alta (19%), mientras que los más grandes (más de 1.500 m2) son los menos desocupados (6% de su SBA).
Las ventas, por su parte, han variado dependiendo del tipo de centro comercial analizado. Así, los centros prime registraron en 2014 una venta media de 3.525 €/m2 al año, mientras que los centros secundarios alcanzaron ventas de 2.270 €/m2 al año, y los terciarios de 1.835 €/m2 al año.
En el tema de las ventas es importante destacar la influencia del ecommerce, cuyos ingresos ya superaron los 14.000 millones de euros en 2014 en España y que las previsiones vaticinan que de aquí a 2017 se incrementaran en un 18%.
