La inversión en productos logísticos no llega a 100 millones de euros, una tercera parte del volumen de 2008.
Madrid. El ejercicio 2009 se ha cerrado con el menor número de operaciones y volumen de absorción de superficie logística de los últimos cinco años, según el estudio sobre este segmento inmobiliario elaborado por BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.
Con un total de 510.000 m2, la absorción ha retrocedido un 53% el pasado año, de manera especialmente acusada en Castilla la Mancha (-86% anual) y Andalucía (-83% anual). Por su parte, Cataluña y Madrid —incluyendo parte de Castilla la Mancha— han registrado las caídas más moderadas de volumen de contratación, con un descenso del 23% y del 44%, respectivamente.
Madrid y Cataluña, locomotoras del mercado logístico nacional, han concentrado el 88% de la superficie contratada. En el reparto de la actividad les ha seguido Valencia, con el 7%. Andalucía, Castilla la Mancha y Aragón se han repartido equitativamente el 9% restante. Por número de operaciones, Cataluña, con el 35%, lidera el mercado, seguida de Madrid (30%) y Valencia (20%). La mayor capacidad de gasto de Madrid y Cataluña determina que en estas comunidades se cierren operaciones de mayor superficie media. Madrid encabeza esta relación, con 10.200 m2 de superficie media —6.100 m2 si excluimos operaciones de envergadura excepcional—, seguida de Cataluña, con 6.700 m2. En el resto de comunidades la media ha sido de 2.200 m2.
Las cuatro plazas logísticas más importantes han incrementado la superficie disponible de naves logísticas un 23,4%, aunque son Madrid (35%) y Cataluña (38%) las que sufrido un mayor incremento. La tendencia de los usuarios a reubicarse en superficies menores, el cierre de empresas y la salida al mercado de nuevo parque no permiten absorber los niveles crecimiento de espacio disponible. Las menores tasas de disponibilidad se encuentran en Madrid y Cataluña, con casi el 13%. Más alejadas aún de la tasa de equilibrio (6%-8%) se encuentran Valencia (17,4%) y Sevilla (27,5%).
Según Alberto Larrazábal, director nacional de industrial y logístico de BNP Paribas Real Estate en España, “es necesario la elaboración de un plan director de suelo logístico de alcance nacional que ayude a coordinar el desarrollo de emplazamientos de estas características con la capacidad de absorción real del mercado”. En Madrid, Cataluña y Valencia el tiempo necesario para absorber la oferta disponible ha pasado de un año y ocho meses en 2008 a los casi cuatro años actuales.
Las rentas, por su parte, se han reajustado a la baja en todas las comunidades, una media del 16% respecto a 2008. En los precios de salida, los descensos han sido más acusados, entre el 25% y el 30%. Para 2010 se prevé una estabilización de los precios de alquiler o ajustes más moderados.
Mercado de Inversión
El segmento inmobiliario logístico no ha estado presente en los portfolio de los inversores durante 2009, que destinaron a estos productos algo menos de 100 millones de euros, una tercera parte del volumen de inversión de 2008. Pese a los crecimientos observados en la rentabilidad, no se ha llegado a compensar la percepción de riesgo, aunque se espera que en 2010 comiencen a registrarse transacciones de la mano de family offices y fondos de inversión, tanto nacionales como internacionales. Es previsible el cierre de operaciones sobre los denominados distressed asset, activos provenientes de empresas en dificultades financieras. En cuanto a rentabilidades, las expectativas se han situado entre un 8% y un 8,5%.
