El sector inmobiliario industrial español encara un periodo decisivo marcado por la demanda de nuevas infraestructuras, la automatización y la entrada de inversión internacional en activos de alto valor. A pesar de la presión sobre los mercados prime y de los retos administrativos, España se mantiene como uno de los entornos más atractivos de Europa para el desarrollo de proyectos industriales y logísticos.
En este contexto, la evolución del mercado apunta a soluciones cada vez más especializadas. El avance del build to suit, la adaptación técnica de los proyectos y el foco en criterios ESG están redefiniendo el desarrollo de activos, tal y como refleja el análisis sobre proyectos industriales estratégicos en España, que subraya la importancia de anticiparse a ciclos de innovación y sostenibilidad cada vez más cortos.
De cara a 2026, la combinación de demanda sólida, inversión activa y nuevas localizaciones con capacidad de crecimiento dibuja un escenario de oportunidades, siempre condicionado por la capacidad del sector para agilizar plazos y responder a las necesidades operativas de las empresas.
Datos relevantes
En 2024 se contrataron más de 2,5 millones de m² logísticos
La contratación creció un 23% respecto a 2023
La inversión industrial y logística alcanzó 1.350 millones de euros en 2024
En los nueve primeros meses de 2025 la inversión superó los 1.372 millones de euros
El 65% del nuevo stock en Madrid será build to suit
En Barcelona el build to suit alcanzará el 80% del nuevo desarrollo
Preguntas
¿Por qué el build to suit gana protagonismo en el sector industrial?
Las empresas demandan instalaciones adaptadas a operativas cada vez más complejas, con mayores requisitos tecnológicos, energéticos y de sostenibilidad. El modelo build to suit permite integrar estas necesidades desde el diseño inicial, optimizando costes y eficiencia. En un contexto de automatización y ciclos de innovación rápidos, disponer de un activo a medida se ha convertido en una ventaja competitiva clara para compañías en expansión.
¿Qué papel juegan las regiones emergentes en el crecimiento industrial de España?
Ante la tensión de los hubs tradicionales, regiones como Castilla-La Mancha, Aragón o Andalucía ofrecen suelo competitivo, buenas conexiones y capacidad de absorción. Estas áreas permiten desarrollar proyectos de nueva generación vinculados al nearshoring y a cadenas de suministro reforzadas. Su crecimiento será clave para descongestionar mercados prime y sostener la expansión industrial a medio plazo.
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El sector inmobiliario industrial español encara 2026 con un dinamismo creciente impulsado por la demanda de nuevas infraestructuras, el avance de la automatización y la entrada de inversión internacional en sectores de alto valor. A pesar de la presión sobre los principales mercados y de los desafíos administrativos que aún persisten, España se mantiene como uno de los entornos más atractivos de Europa para el desarrollo de proyectos industriales, logísticos y tecnológicos de nueva generación.
En 2024, se contrataron más de 2,5 millones de m² logísticos, un 23% más que en 2023 y la inversión en activos industriales y logísticos alcanzó aproximadamente 1.350 millones de euros, cifra que en los primeros nueve meses de 2025 ya superaba los 1.372 millones de euros, tal y como analiza CBRE, lo que refleja la fortaleza del mercado y su proyección hacia 2026.
Según explica Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade en España, “la demanda continúa evolucionando a gran velocidad y las empresas buscan soluciones inmobiliarias que respondan a sus necesidades operativas a la vez que permitan anticiparse a ciclos de innovación, sostenibilidad y automatización cada vez más cortos”.
En este contexto, factores como la disponibilidad de suelo, la capacidad de adaptación técnica de los proyectos y el impulso regulatorio marcarán la actividad del mercado. La combinación de estos elementos determinará el ritmo de desarrollo y las oportunidades de inversión durante los próximos meses. A partir de su análisis, Accolade identifica cinco tendencias que marcarán la evolución del sector inmobiliario industrial en 2026:
1. El build to suit gana peso como fórmula clave de desarrollo
La necesidad de instalaciones diseñadas específicamente para operaciones tecnológicas avanzadas continúa creciendo. Las empresas demandan activos que integren automatización, mayores requisitos energéticos, sistemas de seguridad reforzados y parámetros ESG exigentes. Este modelo resulta especialmente relevante en tipologías con requerimientos técnicos muy específicos, como naves de frío o temperatura controlada, plataformas cross-dock o instalaciones vinculadas a cadenas de suministro complejas, donde la adaptación a la operativa del usuario es determinante. El build to suit permite incorporar soluciones hechas a medida desde el inicio, posicionándose como una de las opciones más eficientes para compañías con operativas complejas o en expansión. En el periodo 2025-2026, se estima que buena parte del nuevo stock en construcción será bajo modelo build-to-suit (65% en Madrid y 80% en Barcelona, según JLL), reforzando su relevancia para los próximos desarrollos industriales.
2. España acelera su crecimiento: impulso de data centers y sectores estratégicos
El país se ha consolidado como hub digital del sur de Europa y seguirá atrayendo inversión en centros de datos gracias a su conectividad internacional, la disponibilidad energética y su posición geoestratégica. Además, sectores como defensa, aeronáutica, movilidad eléctrica y tecnologías avanzadas están experimentando un ciclo expansivo que requiere infraestructuras industriales de nueva generación.
3. Plazos burocráticos: reto estructural con margen de mejora
Los trámites urbanísticos y la obtención de licencias siguen condicionando la velocidad de desarrollo, con procesos que pueden prolongarse entre 12 y 24 meses en ciudades clave. Aun así, varios gobiernos autonómicos están implementando planes de digitalización y simplificación administrativa que podrían generar mejoras graduales durante 2026. “España tiene la oportunidad de acelerar sus procesos administrativos, lo que será determinante para responder al crecimiento de sectores estratégicos y atraer nuevas inversiones industriales”, expone Eduardo Feliciano como uno de los principales retos a los que se enfrenta el día a día en la industria.
4. Mercados tensionados y falta de producto prime
En algunas regiones, como la catalana, se registran niveles de disponibilidad muy reducidos, especialmente en el caso de naves logísticas eficientes, de nueva generación o adaptadas a los estándares actuales del mercado. La demanda de producto de calidad supera a la oferta, lo que mantendrá la presión sobre precios y acelerará la rehabilitación de activos obsoletos, así como el reposicionamiento de inmuebles con potencial. Según Colliers, las rentas prime en Madrid se sitúan en torno a 7,5 €/m²/mes y en Barcelona en 9,2 €/m²/mes, un reflejo del empuje de las rentas en ubicaciones tensionadas, donde la oferta es limitada y la demanda se mantiene estable o al alza. En este contexto, también se prevé un desplazamiento de parte de la actividad hacia localizaciones periféricas o emergentes, con mayor capacidad de absorción y disponibilidad de suelo.
5. España aún tiene gran margen por desarrollar: regiones emergentes con potencial
Aunque los hubs principales están tensionados, España dispone de oportunidades significativas en áreas como Castilla-La Mancha, Aragón o Andalucía. Estas regiones cuentan con suelo competitivo, buenas conexiones viarias y capacidad para atraer proyectos industriales de nueva generación vinculados al nearshoring, las cadenas de suministro reforzadas y nuevas industrias tecnológicas. El desarrollo de estos territorios será clave para descongestionar los principales mercados y acompañar la evolución industrial del país durante los próximos años.
“España tiene la oportunidad real de posicionarse como un referente industrial en Europa si consigue acelerar sus procesos administrativos y aprovechar el potencial de sus regiones emergentes”, destaca Eduardo Feliciano. “Las compañías están buscando ubicaciones donde crecer con rapidez, eficiencia y garantías, y el país reúne las condiciones necesarias para capitalizar esa demanda”.
