• Savills prevé cerrar el año con una absorción de 550.000 m2, por encima de la media histórica
• En 2024 el mercado se caracterizará por una demanda activa y estable, nuevas promociones y por una consolidación de las rentas con algunos ajustes al alza, según estima la consultora
El mercado logístico catalán cerrará 2023 con la cifra récord de 780.000 metros cuadrados nuevos, de los cuales un 57% ya están pre-alquilados dada la elevada demanda de producto de calidad en la región, ha destacado Gloria Valverde, directora nacional de Industrial-Logístico de Savills Barcelona, durante el encuentro anual Foro Logístico, que este año ha celebrado su octava edición.
El evento, con el cual la consultora inmobiliaria internacional hace balance de la situación actual y tendencias en el segmento industria-logístico en la región, ha contado con la participación de los principales players del sector: Gustavo Cardozo, Managing Director Spain & Portugal de Panattoni; Oscar Heras, Spain Country Director de GLP; Ignacio García, Country Manager Spain de Goodman; Marina Breda, Associate Director, Development de Segro; Carlos Galofré, Managing Director Spain de AB Sagax; Javier Inchauspe, Director General Spain de Scannell Properties; David Romera, Head of Investment and Asset Management de Valfondo; Cristian Oller, Vicepresident, Country Manager de Prologis; Javier Mérida, Managing Director Spain de P3 Logistic Parks y Alfonso Martínez, Director de Desarrollo y Leasing de Merlin Properties. Asimismo, Anna Gener, CEO Barcelona de Savills y Miquel Peña, Associate Director, Industrial & Logistics en Savills han compartido sus análisis durante la jornada.
En palabras de Anna Gener, “el mercado inmologístico en Cataluña se caracteriza por tener una demanda muy activa, con unas rentas que siguen al alza fruto del desequilibrio existente entre la oferta y la demanda, y por un mercado de inversión que prevemos se reactivará ante un escenario macroeconómico más estable”.
Stock y disponibilidad
En octubre de 2023, Cataluña contaba con una superficie total construida de naves logísticas de 9,8 millones de m2. De estos, solo hay un 4,4% disponible. Se trata de 427.000 m2, repartidos en un 10,13% en la tercera corona, un 4,52% en la segunda corona, un 2,96% en la primera corona y solo un 0,13% en la zona centro. La previsión es que 2023 cierre con 780.000 metros cuadrados extra de superficie logística, con un 60% de este nuevo stock concentrado en la tercera corona.
Demanda activa pero cauta
A pesar de que la demanda sigue muy activa, tanto por parte de los operadores logísticos como por parte de los usuarios finalistas, la toma de decisiones en 2023 se ha ralentizado como consecuencia del contexto macroeconómico actual.
Esta ralentización se ha dejado notar en el nivel de absorción, que alcanzará los 500.000 m2 a cierre de año, por debajo del año pasado pero todavía por encima de la media histórica. El 12,9% de esta absorción se ha concentrado en la zona centro; el 38,8% en la primera corona (con una superficie media contratada de prácticamente 9.000 m2); el 18% en la segunda corona con una superficie media de 7.700 m2; y el 30,5% en la tercera corona con una superficie media de 15.000m2. Tal como ha señalado Gloria Valverde, “la segunda y tercera corona han ido cogiendo mayor cuota en los últimos años y prevemos que seguirán consolidándose, gracias a su oferta de calidad, precios más competitivos y buenas comunicaciones”.
Concretamente, los sectores más activos en cuanto a demanda en 2023 han sido los relacionados con la alimentación, la automoción, los componentes industriales y la distribución.
Crecimiento en las rentas
Debido al incremento de costes generalizados (subida en el precio de los materiales de construcción, aumento de los tipos de interés, etc.), las rentas en el sector logístico han experimentado subidas de entre el 5% y el 10% en todas las áreas del mercado catalán.
Mercado de inversión y corrección en las yields
El volumen total transaccionado a cierre del tercer trimestre de 2023 en el segmento logístico español en su conjunto se sitúa alrededor de los 1.000 millones de euros, de los cuales un 23% se corresponde a Cataluña. En palabras de Valverde, “Ante la incertidumbre económica actual, algunos vendedores han preferido no salir al mercado este año, por lo que se ha reducido notablemente el número de operaciones”.
En relación con la rentabilidad, los datos de Savills reflejan una ligera diferencia del 5% entre los mercados de Barcelona y de Madrid para las operaciones prime, debido a los fundamentales del mercado. Asimismo, desde la consultora señalan que en 2023 se han firmado más operaciones core+ y value add, gracias a que son estructuras en las que la aportación de valor en el transcurso de la operación puede ofrecer mejores retornos.
La contribución del logístico a la industria
Los profesionales reunidos por Savills también han puesto en valor la simbiosis existente entre el inmologístico y el sector industrial en Cataluña. La industria, cada vez más sofisticado, con tecnologías punteras y necesidades muy específicas requiere nuevos activos logísticos que le den servicio y respondan a las necesidades actuales, con una tendencia creciente a trabajar en proyectos llave en mano. Esta relación puede observarse, por ejemplo, en la reindustrialización de la antigua fábrica de Nissan.
Una necesaria mayor colaboración público-privada
El peso del sector inmologístico en Cataluña es indiscutible: acapara el 12,14% del total de la inversión en Real Estate en la región. Y tal como explican los expertos reunidos por Savills, el sector ha sabido demostrar a las Administraciones Públicas su contribución a la economía a través de proyectos de valor que permiten generar empleo y dinamizar áreas geográficas a través de la construcción de naves con tecnología punta y soluciones innovadoras en materia de sostenibilidad. Los expertos observan un cambio de paradigma en la percepción del mercado logístico, pero siguen reclamando una mayor sensibilidad y colaboración público-privada para continuar impulsando proyectos diferenciales.
Los criterios ESG, un must en el mercado logístico
Los expertos que han participado en el Foro Logístico de Savills coinciden, de forma unánime, en que la aplicación de criterios ESG es ya una realidad ineludible en los proyectos logísticos actuales.
El sector ha sido pionero en aportar soluciones que tengan impacto, han señalado los directivos. Por ejemplo, a través del reaprovechamiento de materiales que se desprenden de los derribos de naves obsoletas y son utilizados para construir nuevos activos, o a través del uso de materiales no contaminantes. Pero también por la apuesta por la pata social y de gobernanza, aplicando soluciones atractivas que ponen al usuario en el foco para ayudar a atraer y fidelizar el talento (por ejemplo, incorporando instalaciones y servicios para mejorar el bienestar de los empleados), o con la integración de los proyectos en el territorio, generando a su vez un impacto positivo en la comunidad donde son instalados.
Previsiones para 2024
Según los analistas de Savills, el mercado logístico catalán en 2024 se caracterizará por tener una demanda activa y estable y por una consolidación de las rentas con algunos ajustes al alza en zonas con gran escasez de oferta. También se espera ver nuevos desarrollos, sobre todo a nivel de suelo, y una cierta reactivación de la inversión siempre y cuando la evolución de los tipos de interés se estabilice. Para los expertos reunidos por Savills, el mercado logístico catalán sigue siendo un polo de atracción para los operadores gracias a su ubicación estratégica en el Sur de Europa, además de una necesidad para la industria en la región.
