El mercado de la vivienda en España refleja un desequilibrio creciente entre grandes ciudades y municipios pequeños, con brechas significativas en estabilidad residencial, acceso a servicios básicos y condiciones de habitabilidad. Los datos muestran que la vulnerabilidad es más intensa en los núcleos urbanos, donde los impagos, la movilidad residencial forzada y la percepción de inseguridad son notablemente superiores.
El análisis territorial evidencia que la presión estructural sobre la vivienda urbana convive con déficits igualmente importantes en el medio rural, especialmente en servicios esenciales como sanidad, educación o transporte. Este contraste revela un mapa residencial fragmentado, donde el acceso a oportunidades depende cada vez más del tamaño del municipio. La necesidad de un enfoque integral se refuerza con estudios sobre desigualdad territorial como desigualdad y territorio, que analizan las brechas entre la España abarrotada, olvidada y vaciada.
En este contexto, surge con fuerza la idea de coordinar políticas de vivienda con estrategias territoriales más amplias. Las grandes ciudades requieren mejoras urgentes en habitabilidad y rehabilitación, mientras que los municipios pequeños necesitan servicios públicos sólidos y oportunidades económicas que permitan fijar población. Las ciudades intermedias, por su parte, se posicionan como una alternativa equilibrada capaz de absorber demanda y distribuir actividad, ofreciendo un horizonte más sostenible para el desarrollo territorial en España.
Datos relevantes
Los impagos de la vivienda alcanzan el 6,2% en Madrid y Barcelona, frente al 3,3% en los municipios pequeños
El 10,4% de los hogares en grandes ciudades quiere o necesita mudarse, frente al 5,9% en municipios pequeños
La escasez de luz natural afecta al 5,6% de los hogares urbanos, frente al 1,1% en los municipios pequeños
En las grandes ciudades solo tres de cada diez personas llevan más de veinte años en su vivienda actual
En zonas rurales la distancia a pie a servicios básicos es entre cuatro y seis veces mayor que en las ciudades
Seis de cada diez hogares urbanos no pueden afrontar gastos imprevistos de 800 euros o más
¿Qué factores explican la mayor vulnerabilidad residencial en las grandes ciudades?
La vulnerabilidad urbana se origina en una combinación de factores estructurales: un parque residencial más envejecido, peores condiciones de habitabilidad, mayor movilidad forzada y un entorno percibido como menos seguro. Además, la presión del mercado y el encarecimiento de la vivienda generan inestabilidad y dificultan la consolidación de proyectos vitales estables. La simultaneidad de estos elementos incrementa el riesgo de impago, reduce el arraigo y deteriora la calidad de vida en los grandes núcleos urbanos.
¿Por qué los municipios pequeños no pueden absorber más población pese a su mayor estabilidad residencial?
Aunque la vivienda en los municipios pequeños muestra mejores indicadores de estabilidad, estos territorios carecen con frecuencia de servicios esenciales como sanidad, educación, cultura o transporte público. Sin estas infraestructuras, la vida cotidiana se complica y las oportunidades laborales y formativas disminuyen. Por ello, incluso con un mercado de vivienda menos tensionado, los pueblos no pueden convertirse en una alternativa real sin inversiones estructurales que permitan atraer y retener población de manera sostenible.
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Vivienda y territorio en España según el análisis de Foro NESI
España presenta hoy un mapa residencial profundamente desequilibrado. Así lo pone de manifiesto Foro NESI en el capítulo de vivienda del IX Informe FOESSA 2025, en el que firma un análisis territorial que evidencia cómo la calidad de la vivienda, la estabilidad residencial y el acceso a servicios básicos varían de forma significativa según el tamaño de los municipios. El estudio muestra que las grandes ciudades se han convertido en el epicentro de la vulnerabilidad residencial: en Madrid y Barcelona, por ejemplo, los retrasos en el pago de la vivienda alcanzan el 6,2% y la percepción de inseguridad llega al 12,6%, mientras que en los pequeños municipios los retrasos caen a niveles del 3,3–3,6% y solo el 3,3% de la población se siente insegura.
De esta forma, en los grandes núcleos urbanos, la vivienda está sometida a una presión estructural creciente: se observan peores condiciones de habitabilidad —como la escasez de luz natural, que afecta al 5,6% de los hogares frente al 1,1% en los municipios pequeños— y un parque residencial más envejecido y con mayores deficiencias estructurales.
También aumenta el deseo o necesidad de cambiar de vivienda, que alcanza el 10,4% de los hogares en ciudades de más de 500.000 habitantes, casi el doble que en los municipios pequeños (5,9%). A ello se suma una menor estabilidad: en ciudades como Madrid y Barcelona apenas tres de cada diez personas llevan más de veinte años en su casa actual, un indicador claro de menor arraigo y de dinámicas residenciales más forzadas por las condiciones del entorno.
Por contraste, los municipios pequeños muestran un parque de vivienda menos tensionado y con mayor estabilidad, pero afrontan retos diarios derivados de la falta de servicios esenciales. La distancia a pie a equipamientos sanitarios, educativos, culturales o la falta de transporte público es entre cuatro y seis veces mayor que en las grandes ciudades, lo que complica la vida cotidiana, dificulta el acceso a oportunidades y actúa como un freno para retener población joven, atraer a nuevas familias y dinamizar la economía local. Esta brecha en servicios, además, se combina con necesidades específicas de habitabilidad, como la mayor presencia de daños interiores o barreras arquitectónicas vinculadas a la necesidad de rehabilitación.
Así, el estudio muestra que las ciudades más pobladas presentan un modelo habitacional más frágil. La combinación de viviendas con deficiencias estructurales, menor acceso a luz natural, entornos percibidos como más inseguros y una movilidad residencial más elevada conforman un escenario que limita la calidad de vida y dificulta la consolidación de un proyecto vital estable. Esta vulnerabilidad se refuerza con otros indicadores, como la dificultad para afrontar gastos imprevistos de 800 euros o más: en las grandes ciudades seis de cada diez hogares no pueden hacerlo, frente a una media general ya elevada de 4 de cada 10 en el conjunto del país.
Un enfoque territorial integral para garantizar el derecho a una vivienda digna
El análisis territorial de Foro NESI muestra que la solución al problema de la vivienda en España es estructural y complejo; y no puede centrarse exclusivamente en adoptar medidas en las grandes ciudades. Aunque es urgente mejorar la habitabilidad del parque residencial urbano y reforzar la rehabilitación, planificando de forma más equilibrada el uso del suelo, estas medidas solo serán efectivas si forman parte de una estrategia territorial más amplia.
En este contexto, las ciudades intermedias, o la también llamada “España olvidada” —capitales de provincia y núcleos urbanos de tamaño medio— desempeñan un papel esencial. Disponen de servicios suficientes, un mercado de vivienda menos tensionado y capacidad para absorber población sin reproducir las dinámicas de saturación de las grandes urbes. Pero, además, pueden acoger actividad económica y empleo, contribuyendo a aliviar la presión residencial y distribuyendo oportunidades por el territorio. Tal y como recoge la evidencia reciente, desplazar parte del crecimiento y de la actividad hacia estas ciudades podría reequilibrar el mercado inmobiliario y diversificar opciones de vida y trabajo.
Por su parte, los municipios pequeños necesitan inversiones sostenidas en servicios básicos, conectividad, equipamientos y movilidad, acompañadas de nuevas oportunidades laborales y tejido productivo vinculado a las economías verde, circular, digital y de cuidados. Sin estos elementos, la vivienda en los pueblos —aunque más estable— no puede convertirse en una alternativa real para más población.
“El problema de la vivienda no se resolverá únicamente actuando sobre las grandes ciudades. Necesitamos un país más equilibrado a nivel territorial, donde las ciudades intermedias puedan absorber parte de la demanda y ofrecer alternativas reales, y donde los pequeños municipios cuenten con los servicios necesarios para atraer población. La vivienda es un derecho, pero también una cuestión territorial: redistribuir oportunidades y actividad es clave para aliviar la presión urbana y garantizar un acceso digno en todo el país”, explica el cofundador y director de la Fundación Foro NESI, Diego Isabel La Moneda.
