lunes, 15 julio 2024

¿55%… de qué? The Economist no es Cassandra

Madrid.   Cassandra, hija de Príamo y Hécuba, reyes de Troya en el momento de su destrucción, tenía el don de la profecía pero el dios Apolo la condenó a no ser creída, aunque dijese la verdad. Predijo con acierto el estallido de la guerra, la causa de la misma, la destrucción de Troya y avisó del peligro del caballo que los Aqueos dejaron en la playa… pero no fue creída. Saber, pero no convencer estaba en su destino.

The Economist no es Cassandra  pues cuando informa de lo que va a suceder es creído a pesar de sus contenidos, cualesquiera que sean estos. Es lo que tiene el ser considerado un medio prestigioso: que sus análisis e informes se aceptan con escasa discusión. Así que el problema puede no  sólo estar en la fuente sino en sus exégetas. Al contrario que muchos de los que escuchaban a Cassandra y que simplemente pasaban de lo que la profetisa decía, muchos de los que leen a The Economist  hacen lo contrario y los datos y augurios económicos de ese medio se aceptan y distribuyen sin excesiva crítica, como ha ocurrido recientemente en su informe titulado:  “Ratio rentals”

La primera noticia que tengo yo de ese informe lo publica Expansión bajo el título –que luego sería repetido en forma parecida por muchos otros medios- siguiente: “The Economist: los pisos españoles, hasta un 55% sobrevalorados”.

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El problema con esta reiteración en los Medios sobre este dato del 55% es que se ha reproducido en muchos casos sin las cautelas que en la fuente original se presentan , lo que conduce por tanto a explicaciones y exégesis erróneas.

Por ejemplo, sólo algunos indican que esa afirmación es fruto de la confección de un artificio de cálculo elaborado por The Economist  “que  ha creado un índice de medición del valor razonable que deberían presentar los pisos, basado en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres.” Si ya el mismo concepto de valor razonable de un inmueble resulta discutible y discutido –más parece un salvavidas de los activos en balance de determinadas entidades que una medida real del valor de los inmuebles-  cualquier cuantificación del mismo no puede dejar de serlo igualmente.

Por otro lado, la relación entre el valor de mercado y el de su renta ya tienen una cuantificación a través del método de capitalización de la renta, sobradamente conocido entre nosotros desde antaño, que en su forma dinámica es una medida racional de la estimación del valor de mercado de un inmueble.

Como en la fuente original no se presenta una descripción completa del método –al fin y al cabo no es un artículo técnico sobre valoración de inmuebles y sí un reportaje sobre la sobrevaloración de inmuebles en Europa y USA – su ausencia no es determinante y no es criticable por la ausencia de detalle. Pero lo que sí queremos destacar es que sin conocer en detalle el método de cálculo, se da, por terceros, crédito a su aplicación. Contrariamente, el propio The Economist aclara, acerca del método presentado, que “ninguna medida de valoración es perfecta  y que en  el cálculo del precio del alquiler utilizado no se ha tenido en cuenta las modificaciones que experimentan los tipos de interés reales a lo largo del tiempo.”

Tampoco parece haberse reparado en exceso que la cifra del 55% surge de la aplicación del método de cálculo a los valores inmobiliarios que tienen como base el año 1975. La fuente original dice a este respecto que: “Si el precio promedio de la relación de los alquileres se calcula a partir de 1990, el mercado de España está sobrevalorado en un 24%; la cifra del 55% que se muestra en la tabla  está basada en cifras base de 1975.”  Es decir que, como resulta razonable, según que datos se tomen en la comparación, resultan unos datos u otros. Así que: ¿Por qué utilizar la base de 1975 y no la de 1980, 1970, 1990 ó 2000? Porque según sea el año inicial de la comparación los valores en venta y renta de los pisos habrán subido un porcentaje u otro y por tanto su promedio en el periodo también y, de acuerdo, con este método, el porcentaje de sobrevaloración. Y como no encontramos sentido a que para deducir algún aspecto de la realidad actual se tomen datos de hace 35 años –salvo en su interés histórico o su necesidad metodológica- concluimos que el titular tipo de los Medios que han hecho referencia al informe señalado: “los pisos españoles están sobrevalorados en un 55%”,  es un sin sentido.

Nótese finalmente que si aceptásemos el valor y resultados de ese método propuesto por The Economist, nos encontraríamos con que la sobrevaloración desde 1990 sería del 24%, en estos veinte años. ¿De verdad que ésa es una cifra exagerada? ¿NO cree el lector que la corrección de precios de estos dos últimos años haya podido alcanzar ya esa cifra? ¿No estaremos tocando fondo en el proceso de ajuste de precios?… Yo no lo sé con certeza, pero parece haber evidencias de que al menos estamos cerca de haber llegado a aquella cifra del 24%…. y muy lejos de los titulares que afirman que los pisos están todavía sobrevalorados en un 55%, lectura que solo puede conducir a pensar al lector que los precios de mercado debe bajar todavía más hasta alcanzar ese porcentaje.

Otro día hablaremos del impacto que tal barbaridad puede tener en el mercado, mientras tanto siga con cuidado y no acepte sin discusión y reflexión las informaciones que recibe. ¡Salud!

 

 

 

 

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