Madrid. El volumen de contratación de oficinas de Madrid en el primer semestre de 2010 ha alcanzado la cifra de 280.664 m² lo que supone casi el 90% de la contratación acumulada del total de 2009.
Por lo que respecta a los nuevos proyectos de oficinas, durante la primera mitad del año se han incorporado al mercado de Madrid 160.588 m² de nueva superficie. Los autores del estudio destacan por un lado que más del 30% de esta superficie cuenta con usuario comprometido; y por otro, que en los próximos años el número de nuevos proyectos decrecerá significativamente.
El stock de oficinas alcanza a 30 de junio de 2010 los 12.080.203 m², lo que supone un crecimiento del 1,3% con respecto a los datos del pasado Enero.
En cuanto a la disponibilidad se debe destacar que durante la primera mitad de 2010 ha continuado incrementándose en todas las zonas de la ciudad (pasando del 9,2% en enero 2010 al 9,9% en julio 2010). Llama principalmente la atención el aumento de superficie disponible en las zonas CDN y OUT, en el caso de CDN, debido a la incorporación al mercado de Torre Cristal. En las zonas mencionadas se han alcanzado tasas de desocupación del 15% y del 16% respectivamente.
En lo que respecta a los precios, cabe señalar que se ha producido un descenso del 3,6% en los precios medios con respecto a los niveles registrados en el segundo semestre de 2009. Se debe destacar el Distrito de Negocios (CDN-Centro del Distrito de Negocios y RDN- Resto del Distrito de Negocios), donde estos ajustes han llegado al 9,2% y 8,6% respectivamente. Hay que tener en cuenta que durante el último semestre del año el descenso de los precios ha sido sensiblemente inferior en porcentaje con respecto a periodos anteriores.
Pese a los buenos datos de absorción de la primera mitad del año, se espera que los ritmos de contratación se ralenticen ligeramente en el último semestre pudiendo situarse la contratación total de 2010 en torno a los 395.000. m².
Asimismo, se estima que durante la segunda mitad del año 2010 los precios de alquiler sigan ajustándose en todas las zonas, si bien, manteniendo la tendencia ya iniciada en el primer semestre con descensos porcentualmente más moderados, especialmente en las zonas donde la tasa de disponibilidad sea más baja.
Mercado de Barcelona
Igual que en Madrid, el informe destaca una recuperación de la contratación durante el primer semestre del año, con un aumento del 29% respecto al semestre anterior, situándose esta en 137.000 m².
Del total de los 108.297 m² de nueva superficie incorporada al mercado el 83% está disponible actualmente. No se han incorporado nuevos proyectos en el Distrito de Negocios (CDN y RDN).
Mientras que la estimación de nueva superficie para el presente ejercicio es elevada alcanzando 205.000 m² (si bien el 50% de esta cifra ya tiene usuario comprometido), en 2011 ésta experimentará un importante ajuste, se calcula una incorporación de solamente 58.000 m² de nueva superficie, lo que a medio plazo previsiblemente disminuirá la tasa de disponibilidad.
En lo que concierne a la tasa de desocupación, esta sigue la tendencia presentada el pasado ejercicio. Actualmente, representa un 12,8% de stock, si bien casi el 50% de esta se localiza en las zonas periféricas. El stock de oficinas en la Ciudad Condal alcanza los 5.689.452 m².
El estudio de Aguirre Newman también ha observado un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, si bien, este ha sido menos agresivo que en periodos anteriores, El ajuste medio de la renta unitaria de oficinas en el mercado de Barcelona ha sido del 4,6%.
Se estima que la contratación bruta total de 2009 se situará en torno a los 220.000 m², lo que supondría un incremento interanual de casi un 9%. Respecto a los precios medios de alquiler, es previsible que continúen ajustándose en la medida que aumente la disponibilidad, si bien, a un plazo mas largo creemos que las rentas comenzarán a estabilizarse en muchas de las zonas.
Mercado de Inversión
El mercado de oficinas de ambas ciudades registró durante el primer semestre del año un volumen de inversión de 615 millones de euros. Es preciso señalar que del volumen total invertido el 64% corresponde a Madrid y un 36% a Barcelona. El inversor exige una tasa de rentabilidad mínima en el entorno del 5,75 %, en el CDN, si bien, hay que destacar que en los últimos meses se han observado transacciones por debajo de estos niveles.
El volumen medio de las operaciones de inversión se ha incrementado notablemente, pasando de los 30,7 millones de euros observados en el último análisis a 56 millones de euros por operación observados en el último semestre.
Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que el inversor institucional internacional adquirirá un mayor protagonismo en los próximos meses, relegando al inversor privado a un plano más secundario. Será especialmente competitivo en operaciones de volumen superior a 40 millones de euros, si bien, exigirá un retorno y unas garantías elevadas.
