Madrid. Savills, una de las principales consultoras internacionales de servicios inmobiliarios, ha adelantado hoy los datos sobre el comportamiento del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona durante el segundo trimestre de 2010.
Parece que el mercado de inversión por fin ha salido del letargo invernal. Después del más que discreto volumen registrado en el primer trimestre del año (109 millones de euros distribuidos en cuatro operaciones entre Madrid y Barcelona) la primavera ha despertado el apetito inversor en el mercado de oficinas sobrepasando los 350 millones de euros en la capital y en torno a los 85 millones en Barcelona.
El interés de los inversores locales continúa centrado en el eje CBD y su adyacente más próximo, precisamente donde la oferta es escasa, lo que mantiene la presión a la baja en las yields. En el segundo trimestre del año las rentabilidades en la capital se han situado entre el 5,25% y el 5,50%, mientras que en Barcelona rondan el 5,75%. Todo apunta a que las rentas prime siguen en el mismo nivel que el trimestre anterior, lo que ha permitido que los valores de repercusión vuelvan a superar ampliamente la cota de 6.000 €/m² y 4.200€/m2, en Madrid y Barcelona respectivamente.
Savills ha participado en una de las operaciones más representativas del trimestre, la venta de Paseo de Recoletos 3. En el año 2006 el inmueble marcó un pico de mercado alcanzando el capital value más elevado: 12.000 €/m². Hoy las circunstancias son bien distintas y la coyuntura económica y la situación del sector impiden ni siquiera rozar ese nivel, pero, a pesar de todo, ubicando la operación en el entorno actual, se ha convertido nuevamente en cota máxima.
Los fondos internacionales han hecho acto de presencia. Interesados en altas rentabilidades, largos contratos de alquiler y buena localización, SEB y Continental Property Investments han identificado buenas oportunidades en activos que compañías en apuros financieros han sacado a la venta.
En el mercado de usuarios, todavía es pronto para adelantar cifras de absorción trimestral, pero las operaciones voluminosas continúan dejando su impronta en la capital. Por citar algunas, Pegaso City ya tiene un inquilino, AENA ha elegido el parque empresarial para implantar en un futuro cercano su nueva sede. Tras el incidente ocurrido en el edificio Colprado a finales de 2009, Alcatel traslada sus oficinas al edificio BILMA, en el norte de la capital. El Grupo Banca Cívica tendrá su sede principal en el Paseo de Recoletos, en el edificio que Colonial sometió a una exhaustiva reforma tras la salida de Telefónica. En Barcelona, la consultora KPMG traslada sus oficinas a Torre Realia BCN, obra de Toyo Ito en Plaça Europa, en el área de ampliación de la Fira.
A la espera de conocer los datos definitivos de la contratación, la tasa de disponibilidad en Madrid se sitúa a finales de junio en el 11,6%, tan sólo una décima más que en el trimestre anterior. El discreto incremento viene motivado porque se han incorporado al stock de oficinas algo menos de 60.000 m² de los cuales cerca del 40% ha entrado ocupado por inquilinos o por la propiedad. En la capital catalana sin embargo, el aumento de la tasa de disponibilidad ha sido algo más brusco pasando de un 10,7% en el trimestre anterior a prácticamente un 12% a finales del actual trimestre. Este importante incremento de la disponibilidad se debe principalmente al sustancial número de proyectos entregados durante los últimos tres meses que han engrosado el parque de oficinas en 93.500 m2, de los cuales casi 72.000 m² se entregan disponibles. Entre los que cabe destacar el complejo de oficinas iLlacuna promovido por Colonial, de más de 20.000m2, la entrega del primer edificio del complejo D38 situado en la Zona Franca y que cuenta con más de 10.000 m2 y la rehabilitación del edificio exclusivo de oficina sito en Paseo de Gracia 101. Sin duda el mercado más afectado por la entrega de varios proyectos durante el segundo trimestre ha sido la Plaça Europa. El retraso en las obras de algunos edificios que se preveían inicialmente para finales de 2009 ha provocado que se entregaran durante este segundo trimestre casi 50.000 m2.
En el apartado de rentas, el discurso es muy similar al del trimestre pasado. Se mantienen correcciones a la baja en la capital, pero a un ritmo más lento. La variación anual de los principales mercados analizados continúa con saldo negativo, más acusada en las áreas exteriores a la M-30 (-17% en zonas prime y -24% en zonas secundarias) que en la ciudad (-11% en CBD y -15% en el área urbana). En Barcelona, las rentas se han estabilizado desde principios de año mostrando leves correcciones interanuales en el eje prime (-11%). Estas correcciones son aún más débiles en zonas como el distrito 22@ (-2%) donde prácticamente la totalidad de oferta disponible es de nueva construcción y los propietarios habían practicado ya fuertes correcciones en las rentas desde inicios del 2008. Las variaciones intertrimestrales se sitúan o rozan ya el 0% en ambas ciudades.
