Sociedad de Tasación, empresa española líder en servicios de valoración de activos, especialmente inmobiliarios, ha elaborado un nuevo análisis sobre la situación del mercado residencial en España, poniendo el foco en esta ocasión en el hecho de que el precio medio de vivienda nueva en ha superado por primera vez los 3.000€/m2, situándose en máximos de la serie y por encima de 2007. En base a ello, la compañía ha realizado un análisis comparativo de ambos momentos, identificando las variables que han intervenido en el precio de la vivienda.
A pesar de que el precio medio de la obra nueva ha registrado valores muy cercanos en ambos periodos, el análisis destaca las diferencias significativas que han rodeado a cada uno de ellos en el contexto macroeconómico y sectorial. Este enfoque permite identificar las principales diferencias y semejanzas del sector en dos ejercicios relevantes, ofreciendo una visión detallada de la evolución del mercado residencial en España durante este tiempo.
El análisis se deduce de la monitorización de diversas variables macroeconómicas e inmobiliarias, extraídas de fuentes públicas, estadísticas propias y otras referencias del sector, disponibles en la plataforma de información inmobiliaria de Sociedad de Tasación. Además, el análisis se completa con una mención a las previsiones y perspectivas del mercado para el presente ejercicio.
1.- El precio medio de la vivienda nueva alcanza máximos a nivel nacional, en cuatro autonomías y en 10 capitales de provincia. Así se desprende de acuerdo con los últimos datos publicados por Sociedad de Tasación, donde se concluye que España cerró diciembre de 2024 con un precio medio de la vivienda nueva de 3.028 €/m², la cifra más alta de la serie histórica, ligeramente por encima del valor medio registrado en el año 2007 (2.905 €/m²).
A nivel regional, cuatro comunidades autónomas han alcanzado sus máximos históricos: Baleares (2.802 €/m2), Cataluña (4.824 €/m2), Galicia (1.882 €/m2) y la Comunidad de Madrid (4.673 €/m2). A su vez, diez capitales de provincia también se encuentran en la misma situación: Palma de Mallorca (2.802 €/m2), Barcelona (5.449 €/m2), Madrid (4.673 €/m2), La Coruña (2.156 €/m2), San Sebastián (4.512 €/m2), Lugo (1.650 €/m2), Málaga (2.435 €/m2), Ourense (1.756 €/m2), Las Palmas (2.004 €/m2) y Pontevedra (1.509 €/m2).
Sin embargo, si deflactamos el unitario medio de 2007 a términos reales observamos que el valor medio resultante sería superior al registrado en términos nominales a cierre del año 2024. En 2007, el precio nominal era de 2.905 €/m², mientras que el precio real ajustado ascendería a 4.041 €/m², frente a los 3.028 €/m² de media registrados en la actualidad.
2.- El contexto macroeconómico actual es significativamente diferente respecto a 2007. El PIB ha crecido un 39% en términos nominales durante este periodo de tiempo, alcanzando los 1.498.000 millones de euros; y la renta per cápita ha aumentado un 30% hasta los 30.970 euros; pero este crecimiento no se ha traducido en una mejora equivalente en el acceso a la vivienda.
La inflación, que en ambos periodos se situaba en el 2,8%, no explica por sí sola el encarecimiento del precio de la vivienda; mientras que la tasa de desempleo, que ahora se sitúa en el 11,2% frente al 8,8% de 2007, sugiere un mercado laboral menos dinámico en la actualidad que hace 17 años.
A su vez, el aumento de la población, que ha pasado de 45,2 a 48,8 millones de personas; y el crecimiento del número de hogares, de 15,9 millones hasta los 19,3 actuales; reflejan una mayor presión sobre la demanda de vivienda, en un contexto en el que la oferta sigue sin ajustarse a las necesidades del mercado.
3.- La composición de los hogares ha cambiado en los últimos años: gana presencia el residente de origen extranjero, se reduce el tamaño medio y se incrementan aquellos formados por más de un núcleo familiar. La población de origen extranjero ha aumentado su peso, representando el 18% de la población a cierre de 2024, con un incremento de 3,33 millones de 2007 a 2024.
Dicha transformación en la estructura de los hogares, las nuevas dinámicas laborales y el cambio en los pesos del gasto de los hogares está también teniendo su impacto en la distribución del régimen de tenencia de la vivienda en España. Los hogares en régimen de alquiler han aumentado cinco puntos, pasando del 14% en 2007 al 19% en 2024. Y pese a que los ingresos medios por hogar han aumentado de 26.010 euros anuales en 2007 a 34.821 euros en 2023, reflejando un cambio en el presupuesto familiar, el coste de la vivienda (referido al pago de la hipoteca o a la renta del alquiler) y suministros asociados, así como la cesta de la compra se han visto especialmente incrementados, frente a otras partidas como el ocio, pasando de representar un 26% y un 16% respectivamente en el año 2007 a un 32% y 18% en la actualidad.
4.- La morosidad hipotecaria está más controlada en la actualidad que en 2007 y las entidades financieras han reducido su exposición al riesgo. La ratio hipotecas/compraventas ha bajado de 1,6 en 2007 a 0,7 en 2024, reflejando una financiación más prudente dirigida a un perfil de comprador más solvente. En cifras, España ha cerrado 2024 con algo más de 420.000 hipotecas sobre vivienda formalizadas, frente al 1.238.890 de hace 17 años. El porcentaje de las constituidas a tipo fijo se ha incrementado de forma significativa, pasando de representar el 2% del total en 2007 hasta alcanzar el 58% en 2024, reduciéndose por ello la exposición a la volatilidad de los tipos de interés y al riesgo de impago.
También ha caído el porcentaje de préstamos con un loan to value (LTV) —ratio que mide el porcentaje entre la cantidad del préstamo y el valor del inmueble que se utiliza como garantía— superior al 80% (del 14,3% al 7,7%); y el plazo medio de las hipotecas ha disminuido ligeramente, de 26 a 24,8 años, lo que refuerza la estabilidad del mercado.
5.- El porcentaje de ingresos que dedican los hogares españoles al alquiler de una vivienda se ha incrementado en 14 puntos porcentuales durante los últimos 17 años, al pasar de representar el 28% durante el año 2007 hasta situarse en el 34% en 2024, superando el 33% que es recomendable, e incluso suponiendo un mayor esfuerzo económico que el pago de la cuota hipotecaria mensual media.
Por el contrario, el porcentaje de ingresos destinado a la cuota hipotecaria mensual se ha visto sensiblemente reducido durante el periodo de estudio, pasando de representar un 37% hasta el 23% actual.
6.- La compraventa de viviendas en España sobrepasa ampliamente la barrera de las 600.000 operaciones durante 2024, alcanzando cifras históricas, sólo superadas por los valores de 2007 (775.300) y 2022 (650.000), y con una demanda de segunda mano que continúa soportando el peso de la actividad, al concentrar el 79% de las transacciones que se formalizan en nuestro país.
De la comparativa entre las operaciones formalizadas en 2007 y 2024 se observa cómo hace 17 años las compraventas de vivienda nueva y vivienda usada representaban un 58% y un 42%, respectivamente; una proporción completamente diferente a la actual: con un mercado de segunda mano que concentra el 79% de la actividad frente al 21% de la obra nueva.
Entre otras cuestiones, esta situación se debe a que en la actualidad se construye siete veces menos que hace 15 años en el conjunto nacional, una ratio que se reduce a 3,5 veces en el caso de la Comunidad de Madrid, donde la actividad promotora de obra nueva muestra signos de más dinamismo dada la fuerte demanda y escasez de oferta existente.
La menor actividad promotora, en un contexto de demanda creciente especialmente en los principales núcleos de población, ha propiciado que el stock de vivienda sea cada vez menor. Esta falta de oferta, unida a otros factores como el alza de los costes de construcción, la limitada oferta de suelo finalista, la falta de mano de obra y, como mencionábamos, una demanda muy activa, han favorecido el incremento del precio de la obra nueva hasta alcanzar máximos históricos.
7.- El coste de la mano de obra en el sector de la construcción continúa encareciéndose debido a la escasez de profesionales y, en concreto, de perfiles cualificados. Una problemática que está marcada por un alto porcentaje de trabajadores próximos a la jubilación y la dificultad de atraer talento joven. Desde 2008, el número de ocupados en la construcción ha caído un 45%, mientras que el coste laboral ha aumentado un 14%.
Por otro lado, el coste de construcción en obra nueva se estabiliza en máximos de la serie histórica. En 2024, el precio medio bajo rasante alcanzó los 569 €/m², mientras que el sobre rasante ascendió a 1.267 €/m², situando el coste total repercutido sobre rasante en 1.317 €/m², según ST Consultores.
8.- Los incentivos fiscales han variado durante los últimos 18 años. En 2007, la compra de vivienda estaba incentivada con una deducción del 15% en el IRPF sobre las cantidades invertidas; el IVA para vivienda nueva era del 7% y del 4% para vivienda protegida; y, además, existían exenciones fiscales por reinversión de plusvalías en una nueva vivienda y reducciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunas comunidades autónomas. También se impulsaba el ahorro previo con la Cuenta Vivienda, destinada a menores de 35 años, permitiendo deducir los intereses generados.
Por el contrario, el escenario al cierre de 2024 refleja una reducción de los incentivos generalizados y un enfoque más selectivo. La deducción por compra de vivienda habitual se ha eliminado a nivel estatal, aunque comunidades como Madrid la mantiene para colectivos vulnerables. El IVA reducido del 4% se mantiene solo para vivienda protegida, mientras que la vivienda libre nueva desde el año 2012 ha pasado a tributar al 10%. Se mantienen las exenciones fiscales por reinversión de plusvalías, y se han añadido nuevas bonificaciones para la compra y rehabilitación de viviendas eficientes, con deducciones de hasta el 20% en el IRPF y un IVA reducido del 10%. Además, se han implementado ayudas específicas para jóvenes, como el Plan “Mi Primera Vivienda”, también en la Comunidad de Madrid para menores de 45 años, la Línea de Avales ICO para menores de 35 y otras opciones de financiación más flexibles a través de distintas entidades financieras.
9.- Los avances tecnológicos han transformado la forma en que se diseñan y construyen las viviendas. El sector promotor y constructor ha evolucionado considerablemente durante las últimas décadas. En materia de construcción de viviendas, algunos de los últimos desarrollos tecnológicos como BIM 5D, la Realidad Aumentada (AR) y/o Virtual (VR), permiten una planificación detallada, optimización de costes y plazos y una mejora de la toma de decisiones a lo largo del ciclo de vida del proyecto, facilitando incluso la visualización del proyecto antes de su construcción.
Otros desarrollos relevantes que están teniendo impacto en el sector son la impresión 3D, que reduce costes y tiempos de construcción al producir componentes a medida; los drones, que permiten una monitorización en tiempo real del proyecto; y la inteligencia artificial y el machine learning, que optimizan la gestión de proyectos a través de análisis de datos.
Todas estas herramientas y soluciones tecnológicas no solo mejoran la planificación y diseño de la nueva producción de vivienda, sino que incrementan la productividad, facilitan la colaboración en tiempo real entre proveedores y clientes, y reducen los plazos de entrega mediante una coordinación más eficiente.
10.- La actividad inmobiliaria continuará en niveles elevados en 2025, con un incremento de las compraventas de vivienda estimado entre el 1% y el 2%, lo que se traduciría en un total aproximado de 650.000 operaciones. Sin embargo, la producción de vivienda nueva seguirá contenida, con un leve crecimiento interanual de los visados de obra nueva, hasta situarse en el entorno de las 130.000 unidades, según previsiones de Sociedad de Tasación. Este desajuste entre oferta y demanda refuerza la tendencia alcista en los precios de la vivienda. En particular, ST proyecta un incremento interanual del 6% en el precio de la vivienda nueva para el primer semestre de 2025.
Estas proyecciones se producirán en un contexto de crecimiento económico moderado. A nivel macroeconómico, se prevé que el PIB de España crezca un 2,5% en 2025, tras incrementarse un 3,2% en 2024, mientras que la tasa de paro previsiblemente seguirá descendiendo hasta el 10,8%. La inflación general debería moderarse al 2,1%, alineándose con la media de la zona euro, y la revalorización salarial se situaría en el 3%.
