El sector hotelero registró una elevada actividad corporativa en España en 2018, con una cifra global de inversión en operaciones de 3.760 millones de euros. Según datos del informe “Inversión Hotelera en la Península Ibérica”, elaborado conjuntamente por Cushman & Wakefield y CMS, la cifra supone un retroceso del 18,7% respecto a 2017, año en el que la inversión marcó récord histórico con 4.620 millones.
El elevado volumen viene marcado por la compra del portfolio de Hispania por parte del fondo de inversión norteamericano Blackstone, un total de casi 1.800 millones de euros. La cartera incluía 42 hoteles y casi 13.000 habitaciones, muchas de ellas en destinos de sol y playa.
Según indica Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, “la tendencia en 2019 refleja también un menor ritmo de transacciones. Esta se explica, por un lado, porque ya casi no hay grandes portfolios en venta y, por otro lado, por los precios de los activos, que aportan rendimientos inferiores a los vistos en años anteriores. No obstante, sigue existiendo un gran interés de los inversores en el mercado español, tanto urbano como especialmente vacacional”.
En los últimos cinco años, estas han sido las mayores operaciones que se han firmado en España:
El mercado se centra en destinos con un fuerte componente vacacional o de ocio
Aunque la inversión desvía su atención hacia los destinos vacacionales, en 2018 vimos como Madrid sola lograba el 21% del total del capital invertido, gracias a ocho transacciones con un volumen total de 557 millones de euros. En esta cifra tiene un peso clave la adquisición del The Madrid Edition por parte de YTL, por 220 millones de euros, con un precio por habitación récord de 1,1 millones.
Para Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, “con estas cifras, es lógico que los inversores consideren que pueden lograr mejores rendimientos en destinos vacacionales, donde el recorrido de crecimiento de los activos puede ser mayor en los próximos años”.
El hecho de que el número de activos en el mercado ubicados en las principales ciudades sea limitado, también ayuda a que esta tendencia se consolide. Como ejemplo de esta tendencia estas son las principales cifras de 2018:
– Canarias atrajo 304 millones en nueve operaciones de compraventa hotelera, mientras que Baleares llegó a los 235 millones con 12 operaciones.
– Andalucía logró 171 millones en destinos de sol y playa, principalmente.
– Cataluña llegó a los 144 millones de euros en inversiones hoteleras, de los cuales 80 millones tuvieron como destino Barcelona. Por su parte, Valencia alcanzó los 124 millones en transacciones.
En el conjunto de la Península Ibérica, el 59,4% de las operaciones en los últimos cinco años han tenido lugar en destinos vacacionales, y el 20,8% en grandes ciudades.
El inversor internacional de perfil institucional domina el mercado ibérico
Hasta un 68% de las transacciones realizadas en 2018 en España y Portugal fueron protagonizadas por inversores institucionales, incrementado la media de los últimos cinco años que era del 50%. En conjunto, la presencia de players internacionales ha llevado a que el 77% del volumen transaccionado fuera extranjero, de los cuales 2.300 millones tuvieron su origen en Estados Unidos, 220 millones, en Malasia y 210, en México. Estos inversores internacionales han empezado a interesarse también en proyectos greenfield, todavía en desarrollo, como demuestra las operaciones del The Madrid Edition, el W Marbella o el Tagus Square en Lisboa.
Los rendimientos se comprimen respecto a los años de la crisis
El interés inversor en el mercado hotelero ha llevado a un incremento de precios de los activos que, a su vez, está suponiendo una compresión de los rendimientos, que han caído un 3,5% de media desde los años de la crisis. En el ámbito vacacional vemos como el rendimiento ha caído desde el 11% de 2009 a los 7% de 2018, aproximadamente. En cualquier caso, los activos siguen siendo interesantes en la Península Ibérica ya que durante este periodo también se han incrementado los rendimientos operativos lo que aumenta el valor del activo.
Este escenario positivo se ha logrado, no cabe olvidarlo, por la buena marcha global de la industria turística con incremento en el número de turistas internacionales gracias también a la llegada de visitantes provenientes de mercados en crecimiento de países asiáticos y americanos.