Invesco Real Estate (Invesco), el gestor global de inversiones inmobiliarias, ha publicado hoy su informe semestral House View correspondiente al primer semestre de 2019, en el que analiza las tendencias actuales y futuras y las oportunidades en el sector inmobiliario europeo.
Si bien el informe reconoce que las previsiones de crecimiento económico se han ralentizado, las perspectivas para el sector inmobiliario en su conjunto siguen siendo positivas, con un entorno de tipos de interés «más bajos durante más tiempo» que respalda el continuo interés de los inversores en los activos generadores de rentas y extiende la ventana de oportunidad para el value-add y la gestión de las estrategias core. Fuera del sector minorista, Invesco espera que las rentabilidades del prime se mantengan en general estables en los próximos tres años, ya que la demanda continúa superando a una oferta limitada. También es probable que la falta de activos prime a la venta sea el factor principal que restrinja los volúmenes de transacciones, aunque aún se espera que la actividad de inversión total esté por encima de la media de 10 años.
«El resultado de los fuertes estímulos monetarios inyectados por los bancos centrales en los últimos años es un ciclo inmobiliario más largo pero más lento que lo visto nunca hasta ahora», asegura Mike Bessell, Estratega Jefe de Europa de Invesco Real Estate. «Desde este punto, vemos que el impulsor de la rentabilidad total de los activos inmobiliarios es la capacidad para acelerar el crecimiento de los ingresos por alquileres. Lograr una rentabilidad superior es más probable que resulte de las oportunidades de gestión de activos y del submercado, así como de la orientación de las estructuras de arrendamiento reversibles».
Un área en la que detectamos oportunidades particulares es el sector de oficinas en Europa, donde en la mayoría de los mercados principales el envejecimiento de las actuales y los limitados desarrollos en marcha hacen poco probable que se satisfaga la creciente demanda de espacio para oficinas del llamado Grado A en los próximos tres años. Mirando más allá del Brexit, Londres parece especialmente atractivo ya que el desequilibrio entre la oferta y la demanda continúa ejerciendo una presión al alza en las rentas.
Como era de esperar, seguimos siendo cautelosos con el sector minorista, anticipando la polarización en curso, con el mejor rendimiento generado por las ubicaciones más dominantes o los activos de conveniencia con un sólido área de influencia. En relación con otros mercados, Europa Continental ofrece un grado de protección debido a la menor cantidad de espacio de compras per cápita y centros comerciales con fuertes lazos con la alimentación, lo que crea una dinámica de tráfico más constante, a pesar de que persisten riesgos evidentes.
Otras áreas del mercado siguen siendo atractivas. La logística continúa beneficiándose de la dinámica cambiante del mercado minorista, pero también de la remodelación continua de toda la cadena de suministro. El crecimiento del alquiler para las localizaciones de distribución se mantiene por encima de las medias históricas. La República Checa y Polonia siguen siendo atractivas, al igual que las unidades de logística urbana en mercados más establecidos de Europa occidental.
La demanda de los inversores por los sectores especializados siguió aumentando en 2018, concentrándose en áreas influenciadas por tendencias seculares, como el alojamiento para estudiantes y los micro-productos residenciales para vivir. Favorecemos el desarrollo de activos en sedes universitarias bien enraizadas. Mientras tanto, la insuficiente oferta a largo plazo de productos residenciales modernos en la mayoría de las áreas urbanas europeas clave continúa presionando al alza los niveles de alquiler en los mercados residenciales y de alojamiento. Esto crea un entorno especialmente fértil para las oportunidades de generación de rentas de las inversiones de construcción para alquiler, que es un área de enfoque clave para Invesco.
Para nosotros, la resistencia actual del PIB y la fortaleza del turismo se traducirá en una fuerte demanda de alojamiento en hoteles, atenuada por una oferta nueva limitada en la mayoría de los mercados. Al mismo tiempo, se ve afectado por los crecientes niveles de interés de los inversores en esta clase de activo, ya que el mercado busca los beneficios de la prima de rentabilidad disponible. Para nosotros, los mercados más notables entre los principales son Praga, Milán, París, Madrid y Barcelona.
En general, en Invesco seguimos convencidos de que los activos inmobiliarios pueden servir como un importante diversificador en una cartera mixta de activos y nuestra ejecución de inversiones en Europa continúa centrándose en la generación de crecimiento, valor duradero y nichos defensivos que ofrezcan oportunidades.
