La inversión inmobiliaria terciaria en Europa en 2016 registró un volumen total de 207.000 millones de euros, la tercera cifra más alta de la serie histórica, según detalla Savills, consultora inmobiliaria internacional en su último informe sobre el mercado europeo. La firma señala que a pesar de que esta cifra supone un 15% menos que el año anterior, para algunos mercados como Italia (con un 25,5% más interanual), Holanda (más 24,4%) y Suecia (más 32,2%), 2016 fue año récord.
La disminución del 31,4% en el Reino Unido y del 8,7% en Alemania han sido los principales motivos de la caída interanual, ya que ambos países representaron casi el 55% de la actividad total en Europa.
Eri Mitsostergiou, directora de análisis para Europa en Savills, comenta que «la incertidumbre causada por el Referéndum de la UE ha tenido un impacto muy pequeño en la Europa continental. Hemos llegado a la fase del ciclo de inversión en la que la escasez de activos de gran calidad en localizaciones clave, como Alemania y España, ha provocado que la actividad se ralentice en estos mercados, con inversores que buscan desplegar capital en otros lugares».
Según Savills, Holanda, Polonia e Italia han demostrado su atractivo al encontrarse en etapas anteriores de sus ciclos, ofreciendo rentabilidades por encima de los principales mercados europeos en algunos segmentos, retornos más atractivos y potencial de mayor compresión de yields.
El Reino Unido sigue siendo el mayor mercado de inversión terciaria, con 59.100 millones de euros, seguido por Alemania con 52.700 millones de euros, Francia con 27.400 millones de euros y Suecia con 14.800 millones de euros.
Marcus Lemli, director general de Savills Alemania y director de Inversión Europea, explica que «ante un panorama geopolítico cada vez más incierto en 2017, se espera que la alta competencia por activos prime en los mercados principales se intensifique una vez más al mantener un mercado inmobiliario fiable, transparente y seguro para preservar valor. La previsión es que los inversores se enfoquen en mercados y activos con fundamentales sólidos, con escasa baja oferta y fuerte demanda, buenas perspectivas de crecimiento de alquileres, así como en activos alternativos».
Savills señala que la inversión en segmentos alternativos ha fortalecido su posición en muchos mercados en 2016, entre ellos Noruega (+ 144% interanual), Francia (+ 14%), Suecia (+ 31%); Finlandia (+ 30%) y Alemania (+ 18%). «El motivo detrás de este aumento es que los inversores cambian su atención hacia activos con mayor rentabilidad y generación de ingresos a largo plazo, como las residencias de estudiantes o de personas mayores «, según Lemli. «Teniendo en cuenta la creciente competencia por la limitada oferta de producto, creemos que la relevancia geográfica core vs non-core disminuirá en importancia, desplazando el foco hacia los fundamentales de los propios activos y la generación de ingresos».
Debido a las limitadas perspectivas de crecimiento significativo de capital, Savills también sostiene que los mercados y los sectores con potencial crecimiento de rentas de alquiler estarán los primeros en las agendas de los inversores. Dublín, Madrid y Barcelona son algunas de las ciudades donde Savills pronostica tendencias positivas de incremento en el sector retail, mientras que París (7,6%), Dublín (6,3%), Milán (4,0%), Madrid (3,6%) y Barcelona 4,7%), Estocolmo (8,3%) y Berlín (6,0%) son las principales ciudades en cuanto a crecimiento de rentas de alquiler en el sector de oficinas. De este modo, los principales mercados españoles de inversión terciara mantienen su atractivo en la comparativa europea.
En cuanto a previsiones para este año, Savills confía en que el mercado inmobiliario europeo seguirá siendo un objetivo para los inversores que buscan activos menos volátiles con mayores retornos que los ofrecidos por otras clases de activos y para la inversión transfronteriza que busca diversificación y oportunidades de ganancia en el tipo de cambio – particularmente en el Reino Unido.
Por el lado de la oferta de producto, Savills espera ver más desinversiones por parte de fondos y REIT´s con activos próximos a su vencimiento, así como por parte de inversores que quieran beneficiarse del entorno de tasas de capitalización bajas. «Sin embargo, es probable que la escasez de oferta obstaculice los volúmenes de inversión durante un año más, especialmente en los mercados principales, lo que llevará a una reducción del 5-10% interanual de la actividad total de transacciones para finales de 2017», concluye Eri Mitsostergiou.
