La banca española sigue incrementando su interés en financiar proyectos inmobiliarios, tanto para activos en zona prime como para activos de valor añadido, si bien con unos criterios de financiación conservadores. De hecho, según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria JLL que analiza las condiciones de financiación en España, las entidades nacionales apuestan mayoritariamente por financiar proyectos de entre 15 y 50 millones de euros, con un préstamo máximo que oscila entre un 50%-60% del valor del inmueble, y con unos diferenciales de entre 160 y 250 puntos básicos. No obstante, cuando una operación interesa mucho a los bancos, compiten entre ellos y en ocasiones ofrecen márgenes inferiores a los indicados.
Respecto a años anteriores, las condiciones se mantienen estables, si bien se percibe que desde comienzos de año algunos bancos han iniciado una tendencia a incrementar márgenes en España para financiar inmuebles terciarios, un aumento en torno a 25 puntos básicos respecto a hace un año.
«En líneas generales puede asegurarse que los bancos han aprendido las lecciones de la crisis y son más selectivos y conservadores a la hora de financiar proyectos, y además están mucho más regulados. Los criterios de financiación en la actualidad son financiar operaciones que tienen asegurada la devolución del préstamo con los ingresos netos de rentas que genera el inmueble, en buenas ubicaciones y con Sponsors que tengan la experiencia adecuada», explica Jorge Valenzuela, director del área de Asesoramiento de Financiación de JLL.
Interés por nuevos tipos de activos
En cuanto a la clase de activos que la banca prefiere financiar, oficinas, centros comerciales, hoteles de negocios en grandes ciudades y activos logísticos se mantienen como los preferidos, si bien se percibe un incremento del interés por otra clase de inmuebles como hoteles turísticos en la costa y residencias de estudiantes.
No obstante, según se desprende del informe de JLL, ante la dura competencia de las entidades por financiar los mejores proyectos en las mejores ubicaciones, se observa también un incremento por la financiación de proyectos de reforma, reposicionamiento y cambio de uso, así como también existe interés por financiar proyectos para la promoción de nuevos desarrollos, pero en todos estos últimos casos el requisito pasa por la existencia de la licencia de obra, así como que los inmuebles se encuentren pre-alquilados o pre-vendidos en un porcentaje elevado, de modo que se garantice el pago de la deuda.
Aunque la banca española es la más activa en financiar proyectos inmobiliarios, el informe asegura que se ha incrementado el papel de los prestamistas internacionales, en especial en operaciones de entre 50 y 100 millones de euros, para grandes operaciones de activos muy Prime. Concretamente, JLL tiene identificados más de 60 prestamistas con apetito para financiar en España, entre los que se encuentran la mayoría de los Bancos españoles, Banca internacional, Aseguradoras y numerosos Fondos de Deuda que están llegando a nuestro país.
Asimismo, se observa que algunos bancos de inversión internacionales son los únicos que están financiando la compra de carteras de impagados o adjudicados de Bancos, del mismo modo que se percibe un papel financiador más activo por parte de las aseguradoras.
