Los niveles de contratación de oficinas, combinados con la escasez de producto de calidad, continúa presionando las rentas de oficinas de Madrid y Barcelona al alza, tal y como se desprende del último informe de oficinas presentado por la consultora JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario.
En el caso de Madrid, las rentas máximas del CBD* se sitúan ya en los 28 €/m2/mes, mientras que en la Secundaria se incrementan hasta los 16,5 €/m2/mes. Sólo en Periferia y en Satélite se mantienen estables, con 14,24 €/m2/mes y 10,5 €/m2/mes, respectivamente. Por su parte, Barcelona ha experimentado un fuerte incremento de las rentas en todas las zonas: del 6,25% en Paseo de Gracia/Diagonal, hasta los 21,25 €/m2/mes; del 7,46% en CBD (18 €/m2/mes); del 6% en Nuevas Áreas de Negocio (17,5 €/m2/mes) y del 18,75% en Periferia (9,5 €/m2/mes).
Así, las previsiones apuntan a que esta tendencia continuará. De hecho, Madrid será la ciudad de Europa donde más crezcan las rentas de oficinas los próximos años, con un incremento medio anual del 5,7% de aquí al 2020, mientras que Barcelona se sitúa en tercer lugar con un aumento del 4,9% al año, por detrás de Estocolmo.
Mercado de inversión
De los 6.200 millones de euros invertidos en activos terciarios en lo que va de año, las oficinas han representado el 25% del total, al sumar 1.572 millones de volumen de inversión en estos nueve meses. Si bien este dato supone una caída del 28% respecto al mismo periodo del año anterior, el tercer trimestre ha sido un periodo especialmente bueno para el mercado de oficinas, pues sólo en estos tres últimos meses se han cerrado operaciones por 764 millones de euros, un 28% más que en el trimestre anterior.
Madrid ha concentrado el 70% de la inversión entre julio y septiembre, con 539 millones de euros, todas ellas ubicadas en CBD. La operación más destacada corresponde a Torre Cepsa, adquirida por Pontegadea por 490 millones, y también ha sido relevante la compra por parte de Mutua Madrileña del edificio ubicado en José Abascal 51, por 31 millones de euros.
En Barcelona, por su parte, el volumen de inversión alcanzado durante el último trimestre ha sido de 225 millones de euros, lo que supone un incremento del 58% respecto al trimestre anterior. En total se han cerrado 12 operaciones, repartidas fundamentalmente en Centro Ciudad y en las Nuevas Áreas de Negocio, como por ejemplo la compra del Edificio NAO por parte del fondo de inversión M&G por 30 millones de euros.
Oferta
La tasa de disponibilidad de superficie de oficinas en Madrid se mantiene estable en un 10,24%, gracias a la salida gradual de producto en edificios como Manuel de Falla 7 o Torre Europa, que tras emprender una profunda rehabilitación del inmueble puso en el mercado más de 20.000 m2 de nueva superficie de oficinas en alquiler.
En Barcelona, en cambio, la tasa continúa su tendencia a la baja, situándose en el 9,56% de medio, y en zonas de gran demanda como Paseo de Gracia/Diagonal, roza ya el 6%. Los 565.000 m2 de oficinas disponibles en la Ciudad Condal se encuentran muy fragmentados en las diferentes zonas, lo que provoca que compañías que busquen más de 3.000 m2 tengan serias dificultades para encontrar espacios.
Destaca además el hecho de que, mientras que en Madrid hay proyectos emblemáticos en rehabilitación que servirán para paliar la falta de producto de calidad disponible, en Barcelona la situación de escasez persistirá en los próximos dos años. En este sentido, en 2017 únicamente está previsto que se entreguen dos proyectos de oficinas nuevos (Torre marina de Iberdrola Inmobiliaria en el Paseo de la Zona Franca, y el proyecto Luxa de Grupo Castellvi en el 22@), que suman 37.000 m2 y son claramente insuficientes para atender la demanda.
Transacciones
Durante este trimestre se han contratado en Madrid 88.200 m2, lo que supone una disminución del 14% respecto al segundo trimestre del año. En cuanto a la contratación acumulada en 2016, ésta alcanzó los 289.500 m2, sólo un 8% menos que en el mismo periodo de 2015. Sin embargo, a pesar de esta disminución, lo que ha aumentado en estos nueve meses es el número de operaciones, un 17%, lo que según JLL demuestra la solidez del crecimiento del take-up.
El tamaño medio de las operaciones en Madrid se situó en 850 m2 aproximadamente, y sólo dos operaciones se situaron por encima de los 5.000 m2 contratados: la ampliación de 5.300 m2 de Everis en la calle Fuente de la Mora, en la zona de Manoteras, y la compra de casi 6.000 m2 de oficinas en Santa Leonor 32 para la sede central de una empresa de servicio técnico.
En el caso de Barcelona, en el tercer trimestre se contrataron casi 77.000 m2 de oficinas, el mismo volumen del trimestre anterior. La contratación acumulada, por su parte, alcanzó los 222.000 m2, un 30% menos que en los nueve primeros meses de 2015.
Por áreas, casi el 51% del volumen total de este año 2016 se concentró en Centro Ciudad, el 25% en Nuevas Áreas de Negocio, y el 24% en Periferia.
