A pesar de las incertidumbres políticas y económicas, el mercado de suelo en Madrid batió récords en 2015, alcanzando los 940 millones de euros de inversión, lo que supone casi un 10% más que el año anterior, según los datos del último informe de suelo presentado por la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El suelo se sitúa de nuevo en el punto de mira de promotores e inversores. El número de transacciones de suelo finalista ha aumentado, empujando los precios medios de repercusión hasta un 12% en los ámbitos más consolidados, como algunos desarrollos del Norte de Madrid. En el interior de la M-30, los precios de repercusión de suelo finalista para obra nueva se sitúan en torno a los 1.800€ mientras que los precios de repercusión para rehabilitación de edificios alcanzan los 2.900€.
Según Ernesto Tarazona, Socio Director de Residencial y Suelo de Knight Frank, «una de las grandes diferencias en el mercado de suelo en Madrid este último año ha sido el traslado de la mancha de operaciones desde la zona más céntrica hacia el exterior de la M-40. Por primera vez desde el inicio de la crisis, hemos visto operaciones en municipios como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes».
La situación actual del mercado ha despertado el interés de operadores con la finalidad de posicionarse en la promoción y el desarrollo a corto y medio plazo. En este sentido, la demanda se caracteriza por la aparición de operadores de marcado carácter value-add, con operaciones destinadas a la creación de valor.
Los inversores internacionales, con exigencias de retornos mayores en sus inversiones, se han dejado seducir por el suelo como activo con una proyección de rentabilidades más atractivas.
No obstante, el promotor local se reactiva, en algunos casos formando joint ventures con fondos internacionales, con apetito en suelos en ámbitos consolidados, donde la oferta de obra nueva es limitada, o en desarrollos con un nivel de consolidación inferior.
Por volumen, el 36% de las operaciones en 2015 se han cerrado de la mano de capital privado, el 31% vía promotor y el 20% a través de fondos de inversión. Cooperativas, SOCIMIs y family offices suman el 13% restante.
Las operaciones medias protagonizadas por inversores y promotores oscilan entre los 12 y los 15 millones de euros, mientras que aquellas protagonizadas por cooperativas alcanzan volúmenes superiores a 25 millones de euros. En el segmento de rehabilitación en zonas prime, el tamaño de las operaciones fluctúa entre los 6 y los 10 millones de euros.
En cuanto a preferencias geográficas, el Norte de Madrid sigue siendo la localización favorita de promotores e inversores, con transacciones que alcanzan los 185.000 m² edificables. La zona Sur ha registrado transacciones por 190.000 m², sin embargo cabe incidir en que una única operación -el Parque Central de Ingenieros de Villaverde- ha supuesto por sí sola 120.000 m².
Las inversiones en la zona Este alcanzan los 142.000 m² transaccionados mientras que la zona Oeste no llega a los 23.000 m².
Respecto a tipología de operación, por volumen invertido y número de transacciones, un 63% corresponden a suelo y un 37% a rehabilitación de edificios.
La oferta de suelo en ciertas zonas de Madrid escasea
La oferta de suelo finalista disponible se sitúa en torno a los 3.300.000 m² edificables en el municipio de Madrid, lo que supone una reserva de suelo finalista de unas 30.000 viviendas aproximadamente. En el interior de la M-30, la oferta de suelo alcanza los 320.000 m² edificables, lo que supone un 10% de absorción respecto a 2014. Si se aprueba la gestión de ciertos ámbitos, se alcanzarán los 500.000 m² en los próximos 18 meses.
En los PAUs del Norte – Las Tablas, Montecarmelo y Sanchinarro-, la oferta de suelo comienza a escasear y la disponibilidad continúa agotándose. Valdebebas tiene un 50% de suelo disponible y el PAU de Vallecas, con un 35% disponible, va reduciendo su oferta paulatinamente. La gran bolsa de suelo que aporta El Cañaveral desequilibra la oferta ya que supone un 40% de la superficie edificable en la ciudad de Madrid.
La escasez de oferta en ciertos ámbitos del Norte de Madrid ha desplazado la demanda de suelo a zonas situadas más al Sur, donde años atrás no había prácticamente transacciones.
Destacan operaciones de desinversión que han llevado a cabo empresas de titularidad pública entre las que se encuentran el Parque Central de Ingenieros de Villaverde propiedad de SEPES, suelos propiedad de Sareb y activos propiedad de Adif.
Cabe destacar los desarrollos urbanísticos con una gestión pendiente como Distrito Norte, Campamento o la Operación Mahou (Vicente Calderón), que sin duda generarán mayor reserva de suelo a futuro en Madrid pero que de momento están pendientes de la gestión del Ayuntamiento.
