Habrá un incremento de la demanda provocado por una mejora en el empleo y por un mayor crecimiento económico. El desajuste entre oferta y demanda (2007-2013) irá disminuyendo lentamente por razón de un creciente número de herencias y por las adjudicaciones pendientes de ejecución. La lentitud en la disolución del stock y el desajuste continuarán presionando los precios a la baja. A efectos de disolución de stock, debemos de considerar que los 4,7 años son algo superiores por razón de las herencias, esto es, hasta los 7 años en 2016. Estas son las conclusiones generales a las que llega la consultora RR Acuña y Asociados en su informe anual 2013 sobre la situación del mercado inmobiliario en España
Para llegar a estas conclusiones, la consultora entiende que, pese al descenso de un 10,6% en los precios de la vivienda, según el INE, el esfuerzo financiero para la adquisición de vivienda según el Banco de España se ha situado en 2013 en 33,2 (creciendo un 24,3% respecto de 2012) por razón de la pérdida de las exenciones fiscales y el comportamiento de los salarios. Estos dos desajustes por sí solos determinan una caída en los precios, y dentro de ello ha de considerarse que solamente vende aquel que lo hace más barato.
Además, el número de viviendas en venta en las entidades de crédito sigue creciendo, y la Unión Monetaria Europea exige que se deshagan de estos activos. Las entidades de crédito tienen aproximadamente un 20% de la oferta explícita, y sus ventas representan entre un 25% y un 30% de las ventas finalistas. Dado el nivel de activos en su balance, y que éstos seguirán incrementándose en los próximos años, tendrán que bajar precios para forzar ventas
Todas las consideraciones determinan que los precios seguirán bajando, toda vez que la oferta se mantiene o sube ligeramente y, solamente, venderá en que lo haga más barato.
Si se considera el mercado por áreas, subáreas, zonas y productos, la relación entre el stock y las ventas oscila entre menos de un año y más de diez años, sin contar que las herencias y las adjudicaciones amplían este periodo, puesto que incrementan la oferta.
En aquellas zonas cuya relación entre el stock y las ventas se encuentra en torno a un año e inferiores a un año, y además son zonas que coinciden con áreas de población joven donde el peso de las herencias es virtualmente nulo, los precios tienden o tenderán a estabilizarse y en su caso a subir. Sin embargo, eso soloo ocurrirá siempre que no existan otras áreas alternativas.
Suelo para 4 millones de viviendas
Esta cifra se ha estimado a partir del saldo comprometido en crédito para suelo que aparece en las memorias anuales de las entidades financieras.
Para la transformación de estos saldos a su equivalente en viviendas se ha empleado el procedimiento residual estático (Orden ECO/805/2003) y según las siguientes premisas de cálculo que establece la citada norma, como son el precio medio de venta de la vivienda terminada en cada área, el coste de construcción medio para la tipología de vivienda de cada área, los gastos generales estimados en el 22% del coste de construcción en concepto de: seguridad y salud, seguros obligatorios, honorarios técnicos, permisos, los de obra, tasas, y otros gastos del promotor; los gastos de comercialización estimados en el 3% del precio de venta, y el beneficio del promotor estimado en el 18% del precio de venta.
En general, con la relación existente entre stock y ventas expuesta, hablar de suelo residencial en los momentos actuales es hipotético. Sin embargo, cabe esperar ciertas necesidades de suelo cuando nos referimos a ciertas subáreas y zonas donde estas relaciones son muy bajas, y para ciertas tipologías.
Donde existe demanda, es posible la promoción en los casos en los que el tenedor del suelo haya dispuesto del mismo a un valor muy bajo sobre su balance, puesto que, con los precios de venta actuales, los beneficios no justifican en muchos casos la promoción inmobiliaria, salvo que lo que se pretenda es liberar inmovilizado a efectos de cancelación de créditos.
Las promociones que se están realizando en estas áreas lo hacen básicamente bajo figuras jurídicas de comunidades de propietarios y cooperativas, y en suelos propiedad de entidades de crédito, adquiridos a bajo precio y muy provisionados por éstas. En tales casos, lo que pretenden las entidades de crédito es liberar inmovilizado, tal y como exige la normativa impuesta por el BCE, y en su caso, recuperar parte de las provisiones efectuadas.
Repercusiones sobre los sectores implicados
Los preceptos normativos exigen la disolución de la empresa cuando su capital haya disminuido por debajo del 25%. Sobre esta pauta ha existido una moratoria para su aplicación hasta el ejercicio 2013, esto es, que todas aquellas empresas que a partir de 2014 se encuentren en esta situación han de afrontar la disolución de la sociedad y adjudicación de bienes a sus acreedores.
En las últimas cuentas anuales disponibles en el Registro Mercantil, las de 2012, de empresas promotoras inmobiliarias, aproximadamente el 30% de éstas se encuentran en situación de disolución, y por otra parte, estas mismas representan a su vez un 30% del crédito concedido por las entidades de crédito y por la Sareb.
El acato de disolución empresarial, en el medio plazo, supondría una avalancha de traspaso de activos inmobiliarios sobre el sector bancario, quien tendrá que atenerse a su liquidación según las exigencias del BCE. Esto forzará aun más las ventas a la baja por parte de las entidades de crédito. En principio, esta avalancha de activos no supondría una mayor pérdida para el sector bancario puesto que actualmente ya está provisionado el 50% sobre el crédito vivo.
