Madrid. Según el reciente estudio de Foro Consultores Inmobiliarios, los precios han caído a niveles del año 2004, con descensos del 25% desde 2007 y caídas del 8% durante el último año. La oferta de vivienda nueva libre en Madrid comienza a escasear en algunas zonas de la capital, como es el caso de Arganzuela y Villa de Vallecas, distritos en los que había mayor producción.
El stock en la ciudad ha caído de manera significativa desde el año 2007, momento en el que la crisis enseñaba sus uñas. La oferta en el mercado de vivienda nueva libre (no se incluye la protegida) apenas llega a las 4.500 viviendas, nada que ver con las casi 10.000 que había en 2007.
Y otro dato relevante. Las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por viviendas con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. La vuelta a los 3 dormitorios.
PRECIOS: VUELTA A LOS VALORES DE 2004
El precio por metro cuadrado construido en Madrid ciudad se sitúa en 3.650 €/m2. Desde 2007 ha experimentado un descenso del 25%, con una caída del 8% durante el último año. Esto indica la vuelta a los valores existentes entre los años 2003-2004.
Chamartín es el distrito donde más han bajado los precios en estos cinco años, aunque sigue siendo uno de los más caros. El motivo reside en el incremento excesivo que se registró entre 2005 y 2007, que ha provocado un ajuste de los precios de manera más radical. Además en la actualidad hay más variedad de producto para elegir. Frente a éste, el distrito Centro sólo ha bajado un 12% sus precios desde 2007. Esta menor reducción se debe a que las viviendas en venta son más grandes y el precio absoluto es superior al que se registraba en esa época.
Durante el último año la evolución de precios también es dispar. Así el distrito que mayor descenso ha registrado es Chamartín, con un nivel de precios un 20% por debajo del registrado en 2011, seguido de Villaverde con un 19%. Por el contrario, en los distritos de Salamanca y Puente de Vallecas los precios han descendido sólo un 3% y un 4%, respectivamente.
QUÉ QUEDA POR VENDER?
El stock actual indica escasez de oferta en el conjunto de Madrid si no se recupera la construcción. Esta escasez se observa de manera importante en los distritos de Villa de Vallecas y Arganzuela. En Villa de Vallecas en 2007 había casi 3.000 viviendas en oferta y ahora, apenas hay 522. Y en Arganzuela de 1.112 viviendas ha pasado a 311.
“La oferta se va agotando sin que aparezcan suficientes viviendas en el mercado para mantener una oferta equilibrada acorde con las necesidades de la demanda. Así, el descenso del stock en el último año es superior al número de viviendas que se empiezan”, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
En casi todos los distritos se va agotando el stock de vivienda nueva. Como ejemplo, en los más poblados de Madrid, Fuencarral-El Pardo, Latina, Carabanchel, Puente de Vallecas y Ciudad Lineal, donde se concentra el 37% de la población total de Madrid existe un stock de solo 1.221 viviendas. En los distritos centrales, con el 31% de la población, Centro, Retiro, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán y Arganzuela, existe un stock de 1.427 viviendas.
Con este numero de viviendas y los ritmos de ventas actuales (0,8 viviendas/mes/promoción) el plazo en el cual se agotaría la oferta de viviendas, si no saliera a la venta ninguna vivienda más, está en torno a los 17 meses. Los distritos de Fuencarral-El Pardo, Chamartín y Usera serían los primeros en agotar su oferta.
Otro dato relevante es que buena parte del producto existente es llave en mano, es decir, está terminado. Alrededor del 63%, nada que ver con el 3% del año 2005.
REACTIVACION DEL SECTOR
En este maremágnum de cifras, el informe de Foro Consultores ha detectado una leve reactivación de la actividad inmobiliaria madrileña. Durante el último año, promotores y entidades financieras han iniciado 21 promociones nuevas en la capital con 567 viviendas a la venta.
A esto hay que añadir las proyectadas en régimen de comunidad y cooperativa que han aumentado considerablemente, lo que nos indica un cambio en la forma de desarrollar la vivienda nueva en los tiempos actuales.
Dentro de la ciudad de Madrid, en 2012 se han cuantificado 339 promociones de vivienda libre nueva con indicador externo de venta directa del propietario (que tienen viviendas en venta). En este número no están incluidas las promociones en régimen de comunidad y en cooperativa, que suponen 15 y 28 promociones, respectivamente.
Carabanchel y Puente de Vallecas concentran el 36% del total de promociones localizadas. Pero si analizamos el número de viviendas que se pusieron a la venta, Carabanchel, Hortaleza y Villa de Vallecas junto con Villaverde son las zonas donde se concentra el mayor volumen de oferta, concretamente el 44% con respecto al total de Madrid. En estos distritos están varios de los nuevos desarrollos residenciales de Madrid.
En los distritos de Villa de Vallecas y Arganzuela es donde más se nota el descenso de promociones y de viviendas en venta inicial. En Arganzuela por la consolidación de la zona de Méndez Álvaro y del Pasillo Verde, y en Villa de Vallecas debido a la consolidación del Ensanche de Vallecas y del Casco Histórico, que en estos años ha ajustado sus precios, motivando el agotamiento del stock.
Tal y como hemos indicado, el estudio de Foro Consultores destaca que, junto con las 339 promociones con venta directa, (que cuenta con un stock de 4.477) también existen en el mercado 43 promociones de cooperativas y comunidades de propietarios (siempre en régimen libre).
Pero éstas NO se han incluido en el estudio para no desvirtuar, sobre todo los precios y ritmos de ventas, teniendo en cuenta que muchas de ellas aún se encuentran sin construir.
VIVIENDAS MÁS GRANDES
En el año 2007 las viviendas pequeñas tipo estudio, 1 y 2 dormitorios eran el producto estrella y suponían el 84% de la oferta de las promociones. Las viviendas de más de 3 dormitorios casi no aparecían en el mercado, incluso eran residuales en distritos del centro donde la demanda siempre ha buscado viviendas grandes. Esta tendencia ha variado en las promociones que han salido a la venta en durante el último año, con la vuelta de las viviendas de 3, 4 e incluso 5 dormitorios y la disminución de las tipologías pequeñas. “Estas nuevas tipologías pretenden cubrir la demanda latente que busca viviendas que se adecúen a sus necesidades reales”.
Este cambio de producto se refleja también en las superficies. De forma global, la superficie media ha aumentado un 5% desde el año 2007, debido fundamentalmente a la aparición en el mercado de tipologías mayores y a que la vez se han vendido las pequeñas por ser las “más baratas”.
Así, si comparamos las promociones que comenzaron la venta entre 2007 y 2008 (promociones con más de 50 viviendas), observamos que su tipología se centraba en las viviendas de 1 y 2 dormitorios con casi el 80%.
En las nuevas promociones, que iniciaron las ventas entre 2011
y el primer semestre de 2012 ha cambiado la distribución de viviendas, dando un mayor valor a las más grandes, presentando un porcentaje de más de un 60% en las viviendas de 3 y 4 dormitorios.
METODOLOGÍA DEL ESTUDIO
Para la realización del presente estudio se han investigado todas las promociones con signo exterior de venta, mediante venta directa del propietario (promotor o entidad bancaria), sin incluir en los valores medios ni las promociones en cooperativa ni en comunidad de propietarios o de bienes. Dicha investigación se ha realizado mediante la simulación de compra o, en algunos casos, mediante encuesta directa, previa localización “in situ” de las obras. Las encuestas han sido realizadas en la propia obra (caseta de venta), en las oficinas centrales de la promotora o en las agencias comercializadoras que realizan la venta. En algunos casos se ha utilizado el apoyo de fuentes secundarias (prensa, Internet, etc.) para completar la investigación.
