Madrid. La oferta inicial de viviendas en la Costa del Sol ha continuado, durante 2011, la tendencia bajista presentada los últimos 5 años. De hecho, se ha producido un descenso en el número total de viviendas del 4,31%, durante el último ejercicio; dejando el número de viviendas ofertadas en 22.127 propiedades. Este valor incluye tanto vivienda plurifamiliar como unifamiliar.
El 30,3% de la oferta de vivienda plurifamiliar de la Costa del Sol se encuentra en stock; mientras que en la de tipo unifamiliar, la cifra ha descendido hasta el 34,4%, lo que en términos generales se traduce en que el 30,70% del total de las viviendas ofertadas del litoral se encuentran sin vender. Asimismo, se ha producido un ligero repunte del stock de vivienda “llave en mano” en viviendas plurifamiliares pasando del 96,4% hasta el 98% del producto que está disponible y que se encuentra en esta situación.
Para el mismo período, se han detectado, solamente, dos promociones nuevas; es decir, cuya comercialización se iniciase durante el último año. Este dato representa, sobre el total de la Costa, tan solo un 0,6%, suponiendo una variación irrelevante con respecto al año pasado. Esto demuestra la inactividad del sector a nivel promoción.
El tamaño medio de una promoción de viviendas en altura en la Costa del Sol alcanza las 98 unidades y para la promoción de viviendas unifamiliares es de 30 unidades. Variación apenas apreciable en tipología unifamiliar, ya que el año anterior el tamaño medio era de 32 propiedades.
La vivienda media del tipo plurifamiliar en la Costa del Sol es un piso de dos dormitorios con una superficie media de 131m² y un precio medio final de 253.061euros, lo que representa un valor medio de 1.937 €/m². En el caso de vivienda unifamiliar, se trata de un chalet de tres dormitorios con una superficie media de 236 m² y con un precio final de 383.136 euros, que representa un valor medio de 1.621 €/m².
Con respecto al periodo 2010-2011, se ha producido un descenso en el precio medio de la vivienda del 12,6% en el caso de plurifamiliares; mientras que para la tipología de unifamiliar, el descenso ha sido del 6,0% en los últimos 12 meses.
En lo referente al stock de vivienda se ha producido una reducción de un 12,35%, pasando del 43,6% registrado en el periodo 2010-2011 a marcar el 30,7% en el presente año. Se trata de una excelente noticia. Los elementos principales que han dado lugar a este hecho están siendo tanto el acercamiento de los precios a los niveles demandados por los compradores como en algunos casos el cambio de uso de promociones.
El papel de los bancos y cajas en el marco actual del mercado residencial en la Costa de Sol es fundamental, como se ha indicado en el anterior estudio de Aguirre Newman. Mientras que en 2010-2011 el número de promociones comercializadas por estas entidades alcanzaba el 20% del total, durante el periodo 2011-2012 el porcentaje se ha incrementado hasta el 34,4% del total de las 270 promociones en curso. Desde el punto de vista de número de viviendas, los bancos han pasado a gestionar 10.373 viviendas de las 22.127 unidades que se comercializan actualmente en la Costa del Sol. Esto supone casi la mitad de las viviendas ofertadas en la Costa del Sol y se podría prever que se incrementarán de manera más abultada, si cabe, el año que viene.
Como herramienta principal de venta hacen hincapié en la facilidad de acceso a la financiación, eso sí, exclusivamente en la compra de sus inmuebles. Este último aspecto, junto con una reducción significativa en el precio de la vivienda es lo que realmente dinamiza las ventas.
Contracción de la demanda
La demanda sigue sufriendo una fuerte contracción debido tanto a las dificultades para la obtención de la financiación como ante la situación económica general y el mercado de trabajo. Sin embargo, la demanda sí está respondiendo ante un producto con un precio ajustado y competitivo y con facilidades de financiación generalmente en manos de entidades financieras.
Se ha dado, a su vez, un incremento de los plazos medios de comercialización en el último año, con un descenso de los ritmos de ventas con respecto a 2010-2011; aunque dicho incremento en los plazos ha sido más moderado que en años anteriores. Además, se ha ralentizado la caída en los ritmos de ventas. El plazo medio de comercialización en las promociones plurifamiliares alcanza los 120 meses, con unos ritmos de venta prácticamente sin variación. En el caso de promociones unifamiliares, los plazos medios de comercialización alcanzan también los 120 meses.
En lo que se refiere a financiación en la compra de vivienda en la Costa del Sol, el porcentaje para vivienda en altura no sufre variación con lo que el 85,3% de las promociones ofrecen financiación. En las promociones de tipo unifamiliar se ha descendido hasta el 75,3% del total.
Según el estudio de Aguirre Newman, seguirá incrementándose el número de promociones, que pasarán a ser propiedad de las entidades financieras hasta invertir el porcentaje de reparto actual, el cual está ya bastante igualado, de promociones bajo el control de dichas entidades.
Continuará disminuyendo la oferta inicial de vivienda en comercialización, en ambas tipologías, plurifamiliares y unifamiliares tanto por la ausencia casi total de nuevos proyectos que se incorporan al mercado, así como por la paralización de proyectos en curso. Dicho descenso se verá atenuado, puntualmente, por la vuelta al mercado, siempre de la mano de los bancos y de proyectos que hayan estado temporalmente fuera de comercialización. Este aspecto incluso podría resultar en un ligero repunte de la oferta, aunque realmente no sean nuevos proyectos.
Seguirá produciéndose una disminución en el stock general de la zona, el cual irá en aumento a medida que vaya proliferando el número de promociones donde se registren ajustes importantes en los precios de las viviendas.
El mercado sufrirá la paralización de proyectos en los próximos meses a nivel generalizado. A las causas expuestas anteriormente (véase; bajo nivel de ventas, cambio de uso de la promoción al mercado del alquiler, destinarlas al uso de empleados o venta a inversores de la totalidad), se unirá el deseo, en algunos casos, del promotor de continuar con la comercialización previa renegociación de quita o deuda con el banco con el fin de relanzar el proyecto con una considerable reducción en los precios de venta.
En municipios donde se acumula gran volumen de stock, como son los ubicados en la parte oeste de la costa del sol, se producirá un fenómeno de transformación de promociones de residencial que pasarán a tener uso hotelero en forma de aparta-hoteles o apartamentos turísticos en alquiler. En municipios como Torremolinos y Benalmádena se seguirá produciendo un índice alto de vivienda que pasará a aumentar el mercado de alquiler de la zona. El alto componente de primera residencia y la consolidación de la zona y su cercanía con Málaga ayudarán en todo caso a que sigan teniendo un mejor comportamiento en cuanto a ventas que el resto de municipios.
El empeoramiento de las previsiones económicas, la incertidumbre en la duración de dicha tendencia negativa y sobre todo la actual evolución del mercado laboral tendrá co
mo consecuencia que la demanda se mantenga en unos niveles bajos. Este hecho se producirá sobre todo en demanda nacional con la excepción del producto que salga a la venta gestionado por entidades financieras Se puede dar el caso sin embargo, que en promociones en la mayoría de los casos gestionados por entidad financiera, en las que se facilite el acceso a la financiación y el margen en los precios sea elevado (a partir del 40%) se produzca cierta actividad en la demanda. En el caso de los compradores extranjeros, se espera una mejora en la demanda de viviendas una vez que empiece a consolidarse en sus países de origen de manera clara, el cambio hacia una etapa de expansión económica acompañado del ajuste en los márgenes que muestren la inversión en residencial en Costa del Sol como una opción verdaderamente atractiva así como segura jurídicamente desde el punto de vista urbanístico.
Los plazos de comercialización irán ralentizando su incremento mostrando un comportamiento más lineal aunque seguirá su tendencia al alza. A medida que vaya aumentando el número de promociones en posesión de bancos se observará una ligera mejoría en los ritmos de ventas. En cualquier caso, en determinados municipios las ventas serán prácticamente inexistentes incluso aplicando grandes ajustes en los precios, debido a su mala concepción en origen.
