Madrid. Impulsada por las relocalizaciones y los procesos de concentración de los operadores, la contratación sumó 790.000 metros cuadrados de superficie durante 2010 en los principales centros logísticos de España —Madrid, Barcelona, Castilla la Mancha, Sevilla, Valencia y Zaragoza—, según el informe sobre este segmento inmobiliario elaborado por la consultora BNP Paribas Real Estate.
Este volumen supone un incremento del 53,5% respecto a 2009 —un ejercicio especialmente débil en cuanto a contratación— pero dista aún del millón de metros cuadrados absorbidos en 2007 y 2008. Los crecimientos más notables se han registrado en Castilla la Mancha (+286%), Sevilla (+214%) y Valencia (+185%), aunque Barcelona y Madrid fueron, por este orden, los mercados con mayor volumen de contratación. En la misma línea, el número de operaciones se incrementó un 88% en 2010, especialmente en Madrid (+190%), lo que denota una reducción de la superficie media contratada.
Entre los factores que explican el crecimiento de la contratación figuran el descenso de precios y rentas iniciado en 2008 —que puede estar finalizando—, la amplia oferta de naves bien ubicadas y de buenas calidades, el repunte de algunos negocios relacionados con el consumo de masa y las ventas por Internet y la perspectiva de una suave recuperación de la producción y el consumo en 2012 y 2013.
La actividad promotora, especialmente la especulativa, se ha reducido al máximo en toda España por la desaceleración económica. En 2010 se han incorporado 100.000 metros cuadrados de nueva superficie al parque logístico, muy por debajo de la media de 1,5 millones de metros cuadrados que se registraba desde 2006. Casi toda la superficie correspondía a proyectos a medida o ‘llave en mano’.
El crecimiento de la contratación y la reducción de la nueva oferta han permitido que descienda la superficie vacante en Madrid (del 13% al 12,6%), Barcelona (del 12,7% al 11%) y Valencia (del 17,4% al 15,3%). La tasa de desocupación de Sevilla, por el contrario, se incrementó tres puntos. “Es previsible que la tendencia a la reducción de espacios vacante continúe y que a finales de 2011 se alcance un rango más propio de mercados en equilibrio, de aproximadamente el 8%, sobre todo en las coronas más centrales”, anticipa Alberto Larrazábal, director de Logística e Industrial de BNP Paribas Real Estate en España.
Al igual que en 2009, los precios de alquiler mantuvieron la tendencia a la baja y las condiciones contractuales se suavizaron por el riesgo de desocupación. En Madrid las rentas máximas se situaron en los 7 €/m²/mes, lo que supone un recorte del 12% respecto a 2009. En Barcelona, las máximas disminuyeron hasta los 6,3 €/m²/mes. Simultáneamente, las de Valencia y Sevilla descendieron muy ligeramente, de 4,2 €/m²/mes a 4 €/m²/mes y de 5,7 €/m²/mes a 5,5 €/m²/mes, respectivamente. “A medida que la recuperación económica se vaya concretando a lo largo de 2011 y 2012, es previsible que desaparezcan progresivamente los incentivos actuales, tanto de precio como de condiciones de contratación”, añade Larrazábal.
Mercado de inversión
Afectada por el estancamiento del consumo y la producción, la inversión en inmuebles logísticos en España sumó casi 120 millones de euros en 2010, superando, eso sí, los menos de 100 millones de euros del ejercicio anterior. En el primer trimestre de 2011 la inversión ha ascendido a 106 millones de euros, lo que permitirá que este año se supere la cifra de inversión de 2010. El 95% de la inversión inmologística en 2010 y primer trimestre de 2011 se ha concentrado en Madrid y Barcelona, los mercados nacionales de referencia.
Los inversores extranjeros parecen haber renovado su interés por España al haber sido el origen del 60% del volumen de inversión de 2010 y de prácticamente la totalidad al inicio de 2011. Dentro de los atractivos actuales de la inversión en España destacan la proyección positiva de la contratación logística y la generación de plusvalías superiores a otros países europeos. Las modalidades de ‘sale & lease back’ —la venta de inmueble de uso propio con compromiso de permanencia por parte del vendedor— y ‘forward funding’ —compraventa de futuro inmueble arrendado con financiación a cargo del comprador— cobrarán protagonismo en la segunda mitad del año.
Por el lado de las ‘desinversiones’, los privados de origen nacional y los fondos de inversión europeos —Reino Unido y Holanda, principalmente— protagonizaron las operaciones registradas.
En cuanto a las rentabilidades, se mantuvieron estables durante 2010, con un valor medio de alrededor del 8,5% tanto en Madrid como en Barcelona. Se espera que se mantenga este margen en lo que resta de 2011 e, incluso, en la primera mitad de 2012. Una mayor actividad económica nacional a finales de 2012 podría presionar las rentabilidades a la baja, en especial en Madrid, que concentra el 40% de inversión logística.
