A pesar de que solo una de cada diez viviendas que se compran en España es nueva y que el número de sus transacciones se redujo significativamente el pasado año, su precio, comparado con el de la vivienda usada, no deja de crecer.
El mercado residencial español sigue mostrando una significativa evolución dual, en el que los precios medios de la vivienda nueva no dejan de subir, situándose incluso por encima de los niveles alcanzados en el boom inmobiliario, mientras que los de la vivienda usada muestran una sólida tendencia a la estabilización, con caídas mínimas respecto a los máximos del boom. Y todo ello en un contexto caracterizado por la moderación en las transacciones y una oferta de viviendas insuficiente.
Esta es una de las principales conclusiones de nueva edición, la vigésima, del informe Inmocoyuntura 2023 que elabora Euroval, tasadora de referencia en nuestro país. El informe repasa la evolución del número de transacciones y de sus precios medios, segmentada por vivienda nueva –es decir, aquella que tiene menos de cinco años de antigüedad– y usada en el período comprendido entre 2007 –clímax de la burbuja inmobiliaria– y 2022.
De acuerdo con los datos del informe de Euroval, las transacciones de vivienda nueva en 2022 (67.725) supusieron poco más del 15% del volumen alcanzado en 2007 (412.439), con un descenso acumulado para el período analizado del 83,6% a nivel nacional. Además, se trata de un descenso generalizado y sin excepción en todas las autonomías, con una horquilla que oscila entre el 66% del País Vasco y el 92,6% de Extremadura.
Con respecto a 2021, las transacciones de vivienda nueva en 2022 han permanecido en un nivel relativamente bajo, pasando de las 71.734 compraventas a las 67.725. El informe llama la atención sobre el descenso de algo más del 6% en las transacciones de vivienda nueva en 2022, que solo representarán el 9,4% del total de transacciones de vivienda en nuestro país. Un claro indicador de la reducción en el ritmo de producción residencial motivada por la actual coyuntura económica.
Por el contrario, los precios medios, a pesar del notable descenso de la oferta residencial respecto a las cifras de 2007, se han incrementado de manera significativa, en especial a partir de 2017. Con valores consolidados de 2022 este ya es un 36,1% superior al del pico de la burbuja (260.786 euros el pasado año frente a 191.655 en 2007). Al igual con las transacciones, se trata de una tendencia generalizada en el conjunto del territorio nacional con la sola excepción de Castilla-La Mancha, Extremadura y País Vasco, donde los precios si han caído (-21,5%, -11,1% y -10,8%, respectivamente). Con todo, la subida de precios presenta una disparidad muy acusada, con una horquilla que oscila entre el +0,5% de La Rioja y el 116,6% del archipiélago balear.
Además de una oferta por debajo de las necesidades reales de vivienda, el informe apunta otras dos razones para explicar el incremento del precio de la vivienda en este período. Por un lado, la mejor calidad del producto residencial por las mayores exigencias de los compradores. Y por otro, el compromiso de las promotoras por la sostenibilidad y su disponibilidad a ofrecer una vivienda de mayor calidad. En este sentido, los autores del informe advierten que, “de ser así, se estarían comparando viviendas de distintos tipos, que no reflejarían necesariamente la variación de precio que debería establecerse para productos homogéneos”.
En cambio, la vivienda usada muestra una trayectoria del todo opuesta a la nueva. En este caso, las transacciones no solo no han disminuido, sino que han aumentado notablemente en el período analizado, sobre todo, y con independencia de algún que otro altibajo, desde 2013: un 53,1%. En 2022 la vivienda usada supuso poco más del 90% de las compraventas de viviendas en España, con 649.833 transacciones frente a las 602.280 de un año antes. Por su parte, los precios medios apenas han variado, habiendo disminuido en el período analizado por el informe de Euroval, un 4,4%. Únicamente en cuatro comunidades estos han aumentado: Baleares (19,1%), Canarias (17,4%), Andalucía (6,7%) y Madrid (4%).
