El volumen de inversión en el mercado logístico español ha alcanzado los 1.100 millones de euros al cierre del tercer trimestre de 2019, lo que supone un incremento del 22 % respecto al mismo periodo de 2018 (875 millones de euros) y representa ya el 70 % del total anual del mismo año.
Este aumento se debe, principalmente, al exponencial crecimiento del comercio electrónico con el consiguiente incremento de la demanda por los espacios logísticos para dar respuesta a las necesidades de almacenamiento y distribución de los operadores logísticos.
Si bien los principales mercados continúan siendo Madrid (incluyendo las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha) y Cataluña (centralizado en Barcelona, pero con extensión hacia Tarragona y Girona), el foco de atracción para los inversores se incrementa en los mercados secundarios, en concreto en Valencia, que ha concentrado el 10 % de los activos transaccionados, según la consultora internacional Savills Aguirre Newman.
En la misma línea, el elevado interés de los operadores por ampliar su red de localizaciones para optimizar las operaciones y reducir los tiempos de entrega, ha posicionado el foco de atención inversor en regiones como el País Vasco, Zaragoza o Castilla y León, que hasta el momento habían registrado una actividad mayoritariamente local.
Madrid
Según el informe elaborado por Savills Aguirre Newman, durante el tercer trimestre de 2019, la absorción de superficie ha superado en un 48 % la contratación de espacios logísticos respecto al mismo periodo de 2018, lo que significa 270.000 m2 en 18 operaciones frente a 185.000 m2.
El total de superficie acumulada en 2019 ha alcanzado los 435.000 m2 frente a los 635.000 m2 registrados en todo 2018.
El mayor volumen de la contratación se concentró en el Corredor del Henares (64 %) y en la zona Sur el (33 %). En concreto, la actividad se ha distribuido de forma equitativa entre los dos ejes con 8 operaciones en cada zona.
Por municipios, destaca Azuqueca Henares, al registrar el 41 % de la absorción total como consecuencia de la mayor operación realizada en todo el año por Carrefour (98.000 m2).
Respecto al mercado de suelo, Savills Aguirre Newman precisa que se han registrado cinco operaciones que han supuesto un volumen superior a los 275.000 m2, dato que indica el interés que sigue generando este mercado. La operación más destacada es la compra de más de 130.000 m2 en zona urbana de Madrid capital.
La tasa de disponibilidad ha descendido ligeramente situándose en el 9,1 % debido, principalmente, a la recuperación de este trimestre y el retraso en la entrega de nuevos proyectos especulativos.
Operaciones
Entre las operaciones más relevantes de inversión que se han producido durante el último trimestre destaca la compra de activos logísticos de Prologis por un total de 425 millones de euros.
A su vez, entre las operaciones single asset, destaca la compra del espacio logístico de Amazon, ubicado en Prat del Llobregat, realizada por el fondo soberano de Corea del Sur por 170 millones de euros.
Respecto a la tasa de rentabilidad, el incremento de la demanda se traduce en una comprensión de las yields, lo que supone el cierre de operaciones por debajo del 5 % de rentabilidad.
El producto secundario sigue la misma tendencia que el logístico prime, al registrar operaciones que se han situado en tasas cercanas al 6,15 % al cierre del tercer trimestre de 2019.
