La Dirección General de Tributos ha resuelto una consulta relativa a la transmisión por terceros de unos locales comerciales promovidos y destinados al arrendamiento sin opción de compra por plazo superior a dos años, y su exención o no del pago del IVA.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5 señala que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales, definidas éstas en el apartado dos de dicho precepto como “las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”. En particular, continúa dicho precepto, “tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.”.
Asimismo, establece expresamente que se reputarán empresarios o profesionales quienes “efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente”.
Por tanto, en principio, la transmisión de locales comerciales actúa en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional a efectos del Impuesto y, dado que la operación se va a realizar a título oneroso en el territorio de aplicación del mismo, cabe concluir que se trata de una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
No obstante la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de las transmisiones de los locales comerciales realizada por el consultante, podría ser de aplicación a dicha entrega la exención contemplada en el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992 que declara las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos legales, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
Para resolver si la transmisión de los locales comerciales objeto de consulta está exenta o no del Impuesto habrá que determinar si se trata de una primera entrega o de una segunda entrega de edificaciones.
Para que se trate de una primera entrega es necesario que la edificación se entregue por el promotor, que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada, que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra. Y, por último, que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
Según los hechos descritos en el escrito de consulta, los locales comerciales van a ser adquiridos por terceros a quienes los arrendatarios primitivos les traspasaron, en virtud de escritura pública, el local de negocio. Por consiguiente, el adquirente resulta ser persona distinta de aquella que utilizó la edificación durante el plazo de dos años desde que terminara su construcción o rehabilitación por lo que la transmisión de dichos locales tiene la consideración de segunda entrega a efectos de lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 y, en consecuencia, exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
