A la hora de realizar una operación de compraventa, una de las opciones más escogidas antes de realizarla es suscribir un contrato de arras, un trámite legal que, desde la irrupción de la pandemia, ha aumentado significativamente su conflictividad.
“Pese a que las arras siempre han sido fuente de conflictos desde la pandemia ha cambiado la situación y donde antes se conseguía llegar a acuerdos actualmente se acaba en un procedimiento judicial que, en la mayoría de los casos, está pendiente de resolverse”, revela Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.
El contrato de arras es una de las opciones más escogidas por los compradores a la hora de asegurar una operación de compraventa de un inmueble, pues el vendedor se compromete a no aceptar otras ofertas a cambio de la entrega de un importe inicial y el posterior pago total antes de un periodo acordado por ambas partes.
Este trámite forma parte del día a día de miles de españoles pues, si en 2021 se formalizaron más de 565.000 operaciones de transmisión de inmuebles, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en torno al 70% de estas contaron con un contrato de arras previo.
“Dada su naturaleza, la discordancia estaba siempre a la orden del día en estos trámites, sin embargo, los conflictos por las arras, así como su incumplimiento, se han incrementado en el último año”, revela Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.
¿El motivo? La experta lo tiene claro: la irrupción de la pandemia: “Con el coronavirus han cambiado las circunstancias, y es que, por un lado, muchos compradores han tenido problemas para acceder a financiación, mientras que, por otro lado, también se han producido muchos problemas de suministro que han retrasado las obras, y, por lo tanto, los plazos de entrega”.
A la hora de su firma, los contratos de arras deben contener todo tipo de detalles, que van desde el precio pactado por las partes, hasta el plazo y las condiciones en los que se debe efectuar la compraventa. En este sentido, Goenaga recuerda que en este tipo de acuerdos puede florecer la llamada “picaresca”, ya sea a la hora de percibir una cantidad mayor de la que corresponde o por no cumplir los requisitos para proceder a la devolución.
“Pese a que las arras siempre han sido fuente de conflictos desde la pandemia ha cambiado la situación, hay una mayor conflictividad y donde antes se conseguía llegar a acuerdos actualmente se acaba en un procedimiento judicial que, en la mayoría de casos, está pendiente de resolverse”, añade.
¿Cómo se resuelven estos conflictos?
Es importante recordar que no es obligatorio firmar un contrato de arras para completar una operación de este tipo, pues siempre se puede formalizar directamente un contrato de compraventa. Sin embargo, en muchos casos los compradores recurren a esta vía para acordar una devolución duplicada del importe pagado en caso de que la operación se caiga o fijar un plazo de obtención de financiación concreto.
“El problema común que vemos es que el vendedor encuentra otro comprador por mayor importe y el primero se queda sin la finca y con todos los gastos que le ha ocasionado el intento de operación”, explica la abogada, quien también recuerda la importancia de establecer qué tipo de contrato de arras se firma, pues existen de carácter confirmatorias, penales y penitenciales.
Otro de las causas de incumplimiento más común se da cuando el comprador no obtiene la financiación a tiempo o se separa de una pareja en pleno proceso de compraventa. En estos casos, se pueden firmar prórrogas en el contrato, pero estas también son conflictivas, pues acostumbran a pedirse por una de las partes, y no por necesidad mutua.
“Si una de las partes incumple y no se hace la compraventa se tiene que hacer una devolución de las arras y en función de las que se hayan pactado y quien incumple se devolverá el mismo importe o duplicado”, concluye Goenaga.
