El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja (Sección Civil) que rechazó el recurso de un especulador urbanístico dedicado a la compra de viviendas sobre plano para revenderlas cuando su precio subiera.
Pretendía la modificación de un contrato de compraventa con una inmobiliaria una vez que el incremento de los precios se había detenido e invertido la tendencia alcista al pincharse la burbuja inmobiliaria por la crisis.
El Supremo entiende que no concurren los requisitos que la doctrina jurisprudencial exige para la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» y no se considera correcto modificarlos.
Esta doctrina, invocada y parcialmente transcrita por el recurrente, en relación a una sentencia anterior de enero de 2014, trataba justamente la cuestión de la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» en el caso de la compraventa de vivienda sobre plano en la que el comprador alegaba que el cambio sobrevenido de circunstancias le impedía obtener la financiación necesaria para pagar el precio que quedaba por abonar.
En dicha sentencia se hacía referencia, asumiendo su doctrina, a otra sentencia anterior, la núm. 568/2012, de 1 de octubre, que rechazaba la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» a un caso similar, porque el deudor debía prever las fluctuaciones del mercado, y se apreció que la empresa compradora actuó con una finalidad especulativa.
Se razonaba en esta sentencia que los compradores, cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe.
La situación concurrente en este caso es muy similar a la que constituyó el supuesto de hecho de esta última sentencia. El recurrente, en su escrito de recurso, reconoce que se dedicaba habitualmente a comprar y vender viviendas sobre plano y obtener beneficios como consecuencia del rápido incremento de precio que se producía en esa época, y enumera una larga lista de préstamos hipotecarios a los que debe hacer frente en razón al importante número de inmuebles adquiridos que, como consecuencia de la bajada de precios acaecida tras el «pinchazo» de la burbuja inmobiliaria, no ha podido enajenar.
No es admisible en Derecho que el recurrente pretenda, tras haberse beneficiado de la espiral en la subida del precio de la vivienda que le permitió obtener importantes ganancias mediante operaciones especulativas, que sea el promotor inmobiliario quien cargue con las pérdidas cuando tal espiral se ha invertido y los precios, tal como subieron, han bajado.
Concurren varias de las circunstancias que la sentencia de esta Sala núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014, mencionaba para justificar que no procediera la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus»: la vivienda adquirida estaba destinada a una operación especulativa (su rápida venta en la expectativa de que los precios seguirían subiendo como lo habían hecho hasta ese momento); el comprador era en aquel momento un profesional del mercado inmobiliario, siquiera fuera en este tipo de operaciones especulativas; el comprador, cuando compró la vivienda, ya estaba fuertemente endeudado como consecuencia de la concertación de numerosos contratos de compra sin contar con recursos suficientes para pagar el precio, confiado en que se procedería a la venta de las viviendas antes de tener que pagar el grueso del precio pendiente de pago por el rápido incremento de los precios.
Asimismo, la sentencia núm. 333/2014 de 30 junio, estableció como otro de los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina «rebus sic stantibus» por cambio de circunstancias lo que denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es, los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato.
En el caso objeto de este recurso, tratándose de una compra claramente especulativa, a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso.
Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina «rebus sic stantibus» sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma.
Las dificultades del demandado reconviniente para cumplir el contrato se derivan de su propia conducta especulativa y de su sobreendeudamiento voluntario como medio de maximizar beneficios mediante la adquisición de numerosas viviendas, cuyo pago total le resultaba imposible, confiado en que el mercado seguiría en su espiral de subidas de precios, de modo que le permitiera vender las viviendas adquiridas sobre plano antes de tener que afrontar el pago de la parte del precio pendiente, pues no le sería posible afrontar el pago del precio total de todas las viviendas que había comprado sobre plano.
