Vender un piso rápido y a buen precio puede ser una tarea compleja. Si nos centramos en las palancas sobre las que podemos actuar y dejamos fuera las variables del mercado, hay tres aspectos clave que pueden llevarnos al éxito o al fracaso:
– El precio que fijamos (inicial y margen de negociación)
– Cómo conseguimos buenas visitas
– Cómo hacemos que nuestro piso las enamore
Según un estudio inmobiliario, el amor a primera vista existe, la mayoría de las personas tienen casi decidido si comprar un piso o no en los primeros 90 segundos de la visita. También los datos de los portales inmobiliarios muestran que hay un 40% más de intención de visita cuando las fotos muestran pisos en buen estado (que no POR reformar).
El home staging se basa en convertir un piso en una herramienta de marketing, no pretende decorar porque siempre dependerá del gusto del comprador, persigue hacer los cambios básicos que el comprador tipo espera de una vivienda moderna y acogedora con el coste mínimo, su objetivo es vender rápido y al mejor precio.
Las estadísticas de la Asociación de Home Staging España (AHSE) dicen que en el 40% de los casos los pisos que realizan un buen home staging se venden hasta un 20% más caros.
Existen diversas formas de plantear un proyecto de home staging, te explicamos los diferentes tipos que hay y sus pros y contras:
Home Staging Real (HSR) básico
No se amuebla el piso, pero si se realizan actuaciones que mejoran la presentación para su venta. Ordenar, organizar, vaciar, limpiar y despersonalizar. Quizá aportar un toque de decoración mínimo (flores, jarrón, cojines, etc). Coste aprox. 400€ por piso.
Inconveniente
– Apenas pone en valor el piso.
– En ocasiones es incompatible con los propietarios viviendo.
Home Staging Real (HSR) en alquiler
En este caso, se añade a las tareas comentadas en la opción básica, el amueblar el piso con muebles de alquiler. Dos opciones para los muebles: muebles de cartón (700€ iniciales + 70€/mes tantos meses como tardes en vender) o muebles de verdad (2.500 € iniciales + 450€/mes según el número de habitaciones amuebladas). Los muebles de cartón facilitan la entrada de estos (al estar desmontados y su ligereza) en la vivienda evitando rascadas. Tienes un ahorro en el coste de los muebles, pero este tipo de home staging, principalmente facilita que el comprador se haga una idea de lo que cabe en cada espacio, pero no sube de nivel el piso con el mobiliario. Hay mobiliarios que, al asociarse a un buen piso, hacen que el producto final sea percibido como de mucho más valor.
Inconvenientes:
– No sube el valor del piso al no ser una propuesta diseñada para ese piso
– Coste recurrente mes a mes que, de alargarse la venta, se hace notorio.
– Mal planteado puede agudizar la percepción de espacio reducido
Home Staging Real (HSR) en compra
Para añadir valor al piso con los muebles a la par que dar orientación de volúmenes al cliente, el home staging real con muebles de compra es la mejor opción, pero también la más costosa y con la complicación de la descarga y montaje, así como posibles desperfectos en el piso por ello. El rango de precios varía según metros del piso y nivel de acabados. Rango de precios entre 6000-20.000€. Para ahorrar costes no amuebles todas las habitaciones. Céntrate en el salón, cocina y habitación principal. Los muebles del piso te pueden servir en la negociación si el cliente los quiere o necesita. Si no es así, no sabrás que hacer con ellos.
Inconvenientes:
– Coste elevadísimo
– Descarga y montaje
– ¿Qué haces con ellos si no los quiere el comprador? Otra vez a desmontar y?.
Home Staging Virtual (HSV)
Presentan una infografía de alguna de las habitaciones para decorarla virtualmente. Se trabaja sobre una foto del piso y se decora. Por tanto, como la base es una imagen del piso, no se plantean reformas con movimientos de tabiques que hagan más funcional y atractivo el piso. Sencillamente se «pintan» y amueblan las habitaciones ya existentes. Coste por imagen trabajada con interiorismo aprox. 99€.
Inconvenientes:
– Solo da una visión parcial y estática de alguna habitación.
– No permite plantear reformas que añadan realmente valor al piso
Y llega el Home Staging 2.0
Los avances digitales y la realidad virtual nos han permitido las ventajas de una reforma integral sin mover una sola silla.
Un escenario funcional que te permite recorrer toda la vivienda y habitaciones para conocer las sensaciones, ver cómo trabaja el piso, cómo se viviría en él. Incluso para hacerlo mucho más inmersivo y real, hasta la propia visita al piso se complementa con el uso de gafas de realidad virtual facilitando al comprador entender in situ la reforma o decoración propuesta.
Una nueva Prop Tech que es especialista en la utilización de esta tecnología, es la reforma virtual de Privalore, la cual es capaz de mostrar una reforma completa: tirando tabiques, reformando cocinas y baños, con interiorismo muy trabajado, con muebles reales escogidos para ese piso y diseñado a medida por un equipo de arquitectos.
La tecnología del home staging 2.0 puede ayudar a vender tu piso a reformar mucho más rápido. Y además es una buena arma para negociar y conseguir el mejor precio posible. Dando respuesta a todas las preguntas técnicas y no sólo estéticas, se mejora tu posición de negociación frente al comprador.
