Los propietarios de viviendas suelen cometer el mismo error cuando deciden vender. Buscan unos cuantos inmuebles de la misma zona en portales inmobiliarios y aplican un precio por metro cuadrado medio sin tener en cuenta factores adicionales. Pero, ¿Pagarías lo mismo por un piso en una finca de 10 años que en una de 100? ¿Por un ático que por un bajo? ¿Por un piso exterior que por uno interior? ¿Con ascensor y o sin ascensor?
En realidad son muchos los factores que se deberían tener en cuenta en una valoración inmobiliaria fiable. Se suele aplicar el método de comparación para estimar el precio de venta. El profesional inmobiliario que hace la tasación toma como referencia el precio de venta de distintos inmuebles testigo de características similares y teniendo en cuenta los datos de cada uno de ellos; conservación, ubicación, altura, antigüedad del edificio, si es exterior o interior, si hay ascensor, etc. Sólo así podremos comparar con el inmueble a valorar. Se ponderan los distintos parámetros consiguiendo una estimación del precio de venta que se podrá obtener. Los inmuebles testigo son inmuebles que realmente se han vendido en la zona en un plazo de entre 3 a 6 meses, anteriores a la valoración. Estos datos están disponibles para los profesionales inmobiliarios. Y son los profesionales de la zona, los que tendrán una información más veraz de los precios de venta y cierre de operaciones. Este es el sistema que más recomendamos.
La llegada del BIG DATA
Los portales
El big data inmobiliario ha hecho posible el análisis y tratamiento de un gran flujo de datos de precios de inmuebles. Principalmente son los portales inmobiliarios los que disponen de gran volumen de información sobre precios de venta ofertados de inmuebles y han desarrollado herramientas para conseguir aproximaciones del precio de venta del inmueble. Son meras estimaciones y no se cotejan datos reales de cierre de operaciones.
El primer portal que nos consta que ofreciera este servicio es YAENCONTRE que, basándose en los datos de los inmuebles publicados, ofrece una estimación. Este portal no dispone del volumen de inmuebles que puede disponer IDEALISTA, que recientemente también se ha subido al carro del BIG DATA.
IDEALISTA ha participado en la creación de una herramienta de valoración para BANKIA y a su vez ofrece, por módico precio en su portal, a los particulares la posibilidad de valorar los inmuebles. Siempre con la advertencia de que son valores estimados y que no ofrecen garantías de su exactitud ni validez hipotecaria.
BBVA ofrece una herramienta similar en su página web que además nos indica el número de inmuebles que hay en venta en el Barrio. Se trata de un dato interesante porque nos dará idea del poder de negociación y de la competencia con que se encuentra nuestro inmueble en el momento de negociar un cierre de operación. Ya sabemos que un precio alto, al que ayuda a vender es a nuestro vecino.
BIG DATA y las tasadoras oficiales
Las empresas de tasación oficiales reconocidas por el banco de España trabajan con gran volumen de datos de todas las tasaciones realizadas en los últimos meses. Tal es el caso de Tinsa o Sociedad de Tasación que ofrecen la posibilidad de hacer una tasación online a un precio bastante reducido. Aunque suelen ser tasaciones bastante conservadoras nos dan una información bastante fiable.
El COLEGIO DE REGISTRADORES DE ESPAÑA ha puesto a disposición de los profesionales inmobiliarios una herramienta interesante de valoración; MVI (Metodología de valoración inmobiliaria). Esta herramienta disponible de momento sólo para profesionales permite saber el precio de escritura de las viviendas registradas en la zona a valorar. En este caso no podemos indicar si el inmueble es exterior o ha sufrido reformas. Ofrece una tasación automática así como la posibilidad de elegir los testigos óptimos para conseguir una valoración más exacta según el criterio del profesional.
Hablamos con Cristina Toyos Jiménez, CEO de Arquitectura Residencial, inmobiliaria de la zona alta de Barcelona. Como usuaria de las distintas herramientas, nos comenta que los resultados de una y otras valoraciones pueden variar hasta un 40 %. Los sistemas más aproximados de momento parecen ser MVI con datos reales del registro, aunque quizás es una valoración algo conservadora. En cuanto a lo que al BIG DATA se refiere, la opción más interesante es la de TROVIVALORA, ofrecida por TROVIMAP. Esta estimación utiliza un algoritmo con inteligencia artificial basada en la experiencia del usuario en la selección de testigos. La opción profesional de TROVIVALORA ofrece un resultado algo elevado, pero parece a día de hoy, es el más aproximado ofrecido por los portales.
De momento el método más fiable sigue siendo acudir a un profesional inmobiliario con experiencia y solicitar la visita del piso para la valoración. El profesional utilizará tanto las herramientas que tiene disponibles que la información de sus últimos cierres en la zona, ofreciendo la valoración más eficaz.
Se espera sin embargo, que el BIG DATA inmobiliario derive hacia sistemas combinados entre precios de cierre y precios ofertados de forma que los portales inmobiliarios más punteros incorporen la información aportada con el registro de la propiedad (MVI),consiguiendo así valoraciones más exactas. Estaremos pendientes de estos cambios.
