La compra de vivienda para inversión ha reducido su presencia dentro de las operaciones residenciales en España, en un contexto marcado por cambios estructurales del mercado inmobiliario. El encarecimiento de los precios, la presión regulatoria sobre el alquiler y un entorno financiero menos expansivo han modificado el comportamiento del pequeño inversor.
Según los datos analizados, la inversión en vivienda por parte de particulares se orienta mayoritariamente al alquiler y pierde atractivo frente a otras alternativas. Este cambio de patrón, abordado también en contenidos como invertir en una casa, refleja una revisión profunda de las estrategias tradicionales del ahorrador residencial.
A pesar de esta retirada progresiva del inversor minorista, la tensión en el mercado persiste en numerosas áreas urbanas, lo que refuerza la idea de que el problema central no es la demanda inversora, sino la insuficiencia estructural de oferta de vivienda.
Datos relevantes
La compra de vivienda destinada a inversión ha pasado de representar en torno al 10% del total en 2021 a situarse por debajo del 5% en 2025.
Las adquisiciones destinadas a inversión por pequeños inversores han descendido a un ritmo aproximado del 10% anual desde 2021.
Aproximadamente un 90% de las operaciones de inversión minorista se destina al alquiler residencial.
En torno a un 10% de estas operaciones responde a estrategias de reforma y posterior reventa a corto plazo.
El déficit acumulado de vivienda en España se sitúa entre 700.000 y 900.000 unidades.
La creación anual de hogares continúa superando ampliamente los niveles actuales de construcción.
¿Por qué está cayendo la compra de vivienda para inversión?
Según la nota, este descenso no responde a un fenómeno coyuntural, sino a un ajuste estructural del mercado. El aumento de precios de vivienda nueva y usada, la mayor inseguridad jurídica, la presión regulatoria sobre el alquiler y un entorno financiero menos expansivo han reducido el atractivo de la inversión residencial tradicional. Además, la existencia de alternativas financieras con mayor liquidez y menor exposición regulatoria ha desviado parte del capital que antes se destinaba a la compra de vivienda para alquilar.
¿Qué impacto tiene esta tendencia en el mercado residencial?
La retirada progresiva del inversor minorista no ha supuesto una reducción generalizada de precios. La nota subraya que el principal problema del mercado es la insuficiencia estructural de oferta de vivienda, con una producción muy inferior a la creación anual de hogares. Este desequilibrio mantiene la presión sobre los precios en zonas de alta demanda y refuerza la idea de que la tensión del mercado no se explica por la actividad del pequeño inversor.
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Alfa Inmobiliaria constata la caída de la compra de vivienda para inversión
Alfa Inmobiliaria, red con más de 200 agencias franquiciadas —casi la mitad de ellas en España—, confirma el descenso del número de compraventa de viviendas destinadas a la inversión dentro de las operaciones intermediadas por la compañía desde 2021 hasta la actualidad.
Según este análisis interno de Alfa Inmobiliaria, las adquisiciones destinadas a inversión por parte de inversores particulares y pequeños ahorradores han descendido a un ritmo aproximado del 10% anual, pasando de representar en torno al 10% del total en 2021 a situarse por debajo del 5% en 2025.
Del total de estas operaciones de inversión minorista, aproximadamente un 90% corresponde a compras realizadas por pequeños inversores con destino al alquiler residencial, mientras que en torno a un 10% responde a estrategias de reforma y posterior reventa a corto plazo.
De acuerdo con los datos de Alfa Inmobiliaria, en 2021 una de cada diez operaciones gestionadas por la red tenía como destino la inversión particular, un comportamiento favorecido por un entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos, elevada liquidez y por la percepción del inmueble como activo refugio frente a la inflación. Desde 2022, sin embargo, esta dinámica se ha ido corrigiendo de forma progresiva.
“La reducción del peso del pequeño inversor no responde a un fenómeno coyuntural, sino a un ajuste estructural del mercado inmobiliario”, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “La combinación de mayor inseguridad jurídica, el incremento de precios tanto de vivienda nueva como usada, la presión regulatoria sobre el alquiler, la limitación de precios y un entorno financiero menos expansivo ha reducido de forma notable el atractivo de la inversión residencial tradicional para el ahorrador particular”.
A este contexto se suma la existencia de alternativas de inversión financiera con menor exposición regulatoria y mayor liquidez, que han ganado protagonismo entre los pequeños inversores. Instrumentos como las Letras del Tesoro, otros productos de deuda pública, la renta fija a corto plazo o activos refugio como el oro han captado parte del capital que anteriormente se destinaba a la compra de vivienda para alquiler, al ofrecer rentabilidades competitivas sin gestión operativa ni el riesgo jurídico asociado al arrendamiento.
Desde Alfa Inmobiliaria subrayan que esta retirada progresiva del inversor minorista se produce, además, en un escenario de insuficiencia estructural de oferta residencial. Las estimaciones del sector sitúan el déficit acumulado de vivienda en España entre 700.000 y 900.000 unidades, mientras que la creación anual de hogares, en una horquilla de 150.000 a 200.000, continúa superando ampliamente los niveles actuales de construcción.
“No estamos ante un problema de exceso de demanda inversora, sino de falta de producción de vivienda nueva”, señala Duque. “Cuando construir deja de ser rentable o viable por los costes, los plazos administrativos y la inseguridad normativa, la consecuencia inevitable es una oferta insuficiente y una presión sostenida sobre los precios”.
En este sentido, la firma destaca que, pese al retroceso de la inversión residencial particular, los precios han seguido registrando incrementos relevantes en determinados mercados urbanos y zonas de alta demanda, lo que refuerza la idea de que la tensión del mercado responde al desequilibrio estructural entre oferta y demanda, y no a la actividad del pequeño inversor.
Por áreas geográficas y tipologías
Madrid, Málaga, Valencia y Barcelona concentran el mayor volumen de operaciones intermediadas por la red, aunque con una composición claramente distinta a la de años anteriores. En estos mercados, la compra de vivienda para uso propio ha ganado peso de forma progresiva, en detrimento de la inversión minorista, especialmente desde 2022.
En cuanto a las tipologías más demandadas, predominan las viviendas de dos y tres dormitorios, con garaje y orientadas a primera residencia, mientras que la inversión se concentra de forma residual en proyectos de mayor escala y perfil profesional, como el build to rent, que representa en torno al 31% del volumen total de inversión inmobiliaria, con cifras cercanas a los 4.300 millones de euros.
“La solución pasa por incentivar la construcción y aportar estabilidad normativa”, concluye Jesús Duque. “Incrementar la oferta es la única vía eficaz para aliviar la escasez de vivienda y mejorar el acceso al mercado, sin necesidad de señalar al pequeño inversor como causa de un problema que es esencialmente estructural”.
