La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle ha hecho público hoy el informe de alquiler e inversión de oficinas en Madriddel cuarto trimestre de 2013.
Mercado de oficinas Madrid
Las rentas prime siguen manteniéndose en 24,25 €/m²/mes por quinto trimestre consecutivo, lo que parece indicar que el final del ciclo se acerca cada vez más para los mejores productos del mercado. Por su parte, los precios de las zonas más alejadas del centro siguen descendiendo con el objetivo de ajustarse a la demanda de esas zonas. Así, los productos menos atractivos de la zona Satélite llegan incluso a mostrar una caída del 10,5%.
En cuanto a la oferta, el informe destaca cómo en el mercado ha mostrado un ligero aumento de 17.000 m², a causa fundamentalmente de la desocupación de productos High-Tech en las zonas de Periferia y Satélite, si bien este aumento no representa ni el 1%, claramente muy por debajo de los porcentajes que se habían producido en años anteriores.
En contra de lo que se esperaba, en elúltimo trimestre del 2013no se han terminado proyectos nuevos ya que aquellos a punto de finalizar se han retrasado a los primeros meses de este año 2014. El informe destaca que el 60% del total de m² que se van a terminar se concentrará en la Periferia en 2014. De esta nueva oferta, algo más del 50% será especulativa pese a lo cual esta cifra estaría muy por debajo de lo que se ha promovido en los últimos años.
Con respecto al nivel de transacciones, el texto destaca la contratación de más de 105.000 m² entre Oficinas y High-Tech, con una gran operación, la de Cepsa en la Torre Foster en el complejo Cuatro Torres Business Area. Gracias a esta operación, la contratación del último trimestre de 2013 superó con creces las de los dos trimestres anteriores, que estuvieron en línea con lo que ha sido habitual durante los años 2011-2012.
El total del año acumula una contratación de 366.000 m² superando claramente las cifras del 2012 (más del 30%), y ligeramente las cifras de contratación del 2011, si bien no alcanza las del 2010 que se situaron por encima de los 400.000 m² coincidiendo con la media histórica del mercado.
2014 podrá significar un cambio de tendencia y un incremento en la contratación respecto del año que acaba de terminar si se materializan un número suficiente de operaciones de gran tamaño, tipología de operaciones que no se han visto de forma habitual en el mercado durante los años de crisis.
Mercado de inversión Madrid
Lademanda,y debido a la mejora de las perspectivas macroeconómicas,se ha manifestado con un fuerte incremento de presión compradora en el mercado de oficinas de Madrid. Se aprecia la urgencia de los inversores por no dejar escapar las oportunidades más interesantes generadas por los descuentos en precio y expectativas de incrementos de valor en un futuro.
El texto destaca como en producto prime, donde se esperan ligeras subidas de renta hay mucho interés de inversores privados. A lo largo del último trimestre de 2013 han aparecido en el mercado nuevos inversores y de todos los perfiles.
La oferta de producto prime es prácticamente inexistente, factor que se ve agravado por el elevado nivel de obsolescencia del parque de oficinas de la ciudad. Por esta razón, parte del producto que está ahora en el mercado y que saldrá durante los próximos meses, se caracterizará por ser edificios con importantes necesidades de rehabilitación. Esta tendencia continuará en los próximos meses permitiendo posicionar estos activos totalmente reformados en la nueva fase expansiva del ciclo.
Respecto a las fuentes privadas de oferta éstas están compuestas por grandes inmobiliarias y bancos nacionales e internacionales, desempeñando también un papel destacado la Sareby la Administración Pública, especialmente la Comunidad de Madrid.
Lastransaccionesen edificios de oficinas en Madrid han alcanzado un volumen de más de 140 millones de euros durante el último trimestre del año.
El total del año supera los 330 millones lo que supone más del doble del volumen del ejercicio anterior, descontando los 400 millones de la operación de la Torre Picasso. La activación del mercado de inversión en 2013 se ha traducido en 13 operaciones con un valor medio de más de 25 millones de euros.
Las rentabilidades mantienen tendencias a la baja, perdiendo cada vez más peso en las decisiones de inversión. La actual coyuntura de mercado, con rentas bajas y alta desocupación junto a fuertes descuentos en precio, hace que el inversor fije su atención principalmente en el euro/metro cuadrado con la expectativa de futuras ganancias patrimoniales.
