Las 57 sociedades de tasación realizaron en 2012 un total de 739.000 tasaciones, cifra un 5 % inferior a la registrada en 2011, mientras que el valor total tasado, que ascendió a 333.000 millones de euros, retrocedió a una tasa interanual del 14 %. Sin embargo, la superficie total de los bienes inmuebles valorados en el ejercicio, 486.000 hectáreas, aumentó un 9 %.
En 2012, la continuidad tanto de la crisis del mercado inmobiliario como de la paralización de la financiación con garantía hipotecaria se reflejó de forma más intensa en las tasaciones de elementos de edificios de tipología vivienda.
Así, las valoraciones de estas viviendas descendieron un 10% en cuanto al número, un 20% en su valoración y un 8 % en la superficie. Por el contrario, el número de edificios completos de uso residencial tasados aumentó un 18%, retrocediendo el importe valorado un 13% y la superficie valorada un 3%. Las tasaciones no inmobiliarias retrocedieron un 51% en número y un 61% en importe.
Aunque en 2012 continuó su pérdida de peso tanto en número como en importe, la actividad tasadora continúa concentrada en la valoración de bienes inmuebles de uso residencial, ya sean edificios completos o viviendas individuales. Estas tipologías representaron el 62 % del número de tasaciones realizadas y el 41 % del importe total tasado.
Las tasaciones de viviendas individuales, bien sean elementos de edificios o unifamiliares, disminuyeron en el ejercicio su peso relativo respecto al número en 4 puntos porcentuales, y en cuanto al importe, en 2 puntos, hasta representar el 59% del número y el 25% del importe total valorado en el año. De esta tipología se efectuaron 444.000 tasaciones, por un importe global de 83.000 millones de euros.
El valor medio tasado de las viviendas en edificios descendió un 13%, hasta los 156.000 euros, 24.000 euros menos que en el año anterior. La superficie media de esta tipología se incrementó ligeramente hasta los 103 m², registrándose una disminución en el precio medio por metro cuadrado del 15%, hasta los 1.526 euros.
En la tipología de vivienda unifamiliar, el importe medio tasado (268.000 euros) retrocedió un 7%, con un descenso de precio medio por metro cuadrado del 10 %, mientras que la superficie media se incrementó el 3 %.
En cuanto a la metodología de valoración utilizada en las tasaciones de las viviendas individuales (elementos de edificios y unifamiliares), en 2012 el método de comparación fue aplicado en el 89 % de los casos. A su vez, en el 22 % de las tasaciones de viviendas realizadas por comparación, los tasadores incorporaron la posibilidad de que se produjese una bajada de los precios y aplicaron ajustes para calcular el “valor hipotecario”. La reducción media ponderada de la valoración en dichos ajustes fue del 7,5%.
En 2012, continuó el decrecimiento del valor medio atribuido al metro cuadrado en las tasaciones realizadas de viviendas individuales, con una disminución del 12%. Este retroceso se produjo tanto en las sitas en edificios como en las unifamiliares. Los precios medios recogidos por el Ministerio de Vivienda también manifestaron tasas negativas, con un descenso del 9% respecto a 2011.
Las viviendas unifamiliares tasadas, con una superficie media de 216 m², resultaron valoradas en un valor medio por metro cuadrado de 1.239 euros. La superficie media de estas viviendas más que duplica la de los pisos, mientras que su valor medio por metro cuadrado es un 19% inferior. El valor medio en las viviendas unifamiliares fue de 268.000 euros, con un descenso del 7 % respecto al registrado en 2011.
El importe medio del valor de tasación se ha reducido en el año un 12%, por lo que, dada la evolución de los préstamos medios, la relación entre estos y el valor medio de las viviendas tasadas se ha situado en el 55%, con los datos provenientes del INE, y en el 65%, con los provenientes del Banco de España.
En 2012 se valoraron 23.000 edificios completos destinados a uso residencial, 21.000 de ellos de primera residencia. El incremento en el número de edificios tasados de primera residencia fue del 16%, mientras que de segunda residencia se registró un incremento bastante más elevado, del 43%. El valor total de los destinados a primera residencia ascendió a 50.000 millones de euros, con un retroceso del 12%, y, en segunda residencia, el valor total tasado ascendió a 5.000 millones de euros, con un decremento del 26 %.
Respecto a la superficie total de esta tipología de inmuebles, en los destinados a primera residencia retrocedió el 1%, y en segunda, el 21%. Los valores medios del metro cuadrado en los edificios completos de uso residencial (1.316 €/m²) descendieron en 2012, el 11 % en los destinados a primera residencia y el 6 % en los de segunda.
En la rúbrica de los terrenos, los de nivel urbanístico I8 registraron un crecimiento interanual en el número de tasaciones del 15%, con un decremento del importe total tasado del 30 %, y del 17 % en la superficie total valorada. Ello ha originado que su peso en la actividad del sector en cuanto al valor tasado (67.000 millones de euros) haya retrocedido hasta el 20 %, con una caída de 5 puntos en 2012. El tamaño medio de la unidad valorada disminuyó el 28 %, y el valor medio del metro cuadrado tasado (109 euros por m²) registró una variación negativa del 16%.
El número de valoraciones de edificios destinados a oficinas aumentó un 42%, con un incremento del 40% en el importe total tasado. El tamaño medio de este tipo de edificios disminuyó, registrándose una caída del 5%. En cuanto al valor medio asignado al metro cuadrado (2.183 euros), registró un avance del 4%. En los destinados a uso comercial, las tasaciones realizadas crecieron un 14%, con un aumento del valor total tasado del 31 %. La superficie media de los edificios comerciales disminuyó un 34 %, hasta 1,58 m², y el valor por metro cuadrado alcanzó los 1.306 euros, con un decremento anual del 8 %.
En los elementos de edificios destinados a oficinas, las tasaciones realizadas se incrementaron en cuanto al número el9 %, mientras que los importes valorados, 4.000 millones de euros, se mantuvieron prácticamente estables. El precio medio tasado por metro cuadrado se redujo un 13 %, hasta los 2.112 euros, cifra un 3 % inferior a la correspondiente a los edificios completos para este mismo uso.
Las tasaciones de locales comerciales ubicados en edificios registraron, en 2012, un decremento del 3 % en el número y del 13 % en el importe, situándose el valor medio tasado por metro cuadrado en 1.334 euros, un 22 % inferior al de 2011. La superficie media del local tasado fue de 219 m², un 16 % superior a la del año anterior.
La crisis del sector inmobiliario es la causa de que el peso del número de las valoraciones intermedias de obra de los edificios en construcción haya continuado disminuyendo a tasas elevadas, situándose su peso en 2012 en el 4 %, tras una caída interanual del 34 % en el número de las realizadas.
Por otra parte, las actualizaciones de tasaciones registraron un importante incremento, el número de las realizadas registró un aumento del 31% y el importe tasado creció un 9%. Ello fue motivado por la continuación del proceso de valoración de las carteras de financiación con garantía hipotecaria y de los activos inmobiliarios, puestos en marcha p
or las entidades de créditos en el marco del saneamiento del sistema financiero español.
