Durante el mes de abril el importe medio de las constituciones de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) se sitúa en 108.304 euros, un 5% inferior al del mismo mes del año 2012
y un 3,6% menor que el registrado en marzo de 2013, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el caso de las 17.508 hipotecas sobre viviendas, el importe medio es de 94.023 euros, un 5,8% menos que en abril de 2012 y un 2,7% inferior al de marzo de 2013.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas supera los 2.955 millones de
euros, un 20,1% menos que en abril de 2012. En viviendas, el capital prestado supera los 1.646 millones, un 22,8% menos. Por naturaleza de la finca, las hipotecas sobre viviendas concentran el 51,5% del capital total prestado en el mes de abril.
Por entidades, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las Cajas de Ahorro es del 4,94% y el plazo medio de 19 años. En cuanto a los Bancos, el tipo medio es del 4,69% y el plazo medio de 20 años. El 91,4% de las hipotecas constituidas en abril utiliza un tipo de interés variable, frente al 8,6% de tipo fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 81,0% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 4,57%, un 4,2% superior al registrado en abril de 2012.
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 24.158, lo que supone un descenso anual del 7,5%. En viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones baja un 6%.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en abril se producen 20.519 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso del 3,1% respecto a abril de 2012. El número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) disminuye un 18,3% y el número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) baja un 42,8%. De las 24.158 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,1% se deben a modificaciones en los tipos de interés.
Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo disminuye del 7,4% al 4,1% y el de hipotecas a interés variable aumenta del 91,9% al 95,4%. El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de las hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (81,6%), como después (87,5%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,26 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,86 puntos.
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas son Andalucía (3.505), Cataluña (2.843) y Comunidad de Madrid (2.758). La única con tasa de variación anual positiva es Principado de Asturias (1,5%). Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (354 millones de euros), Cataluña (300,3 millones) y Andalucía (279,7 millones).
Las comunidades que presentan mayor tasa de variación mensual positiva en el número de hipotecas son Extremadura (54%), Comunidad Valenciana (33,4%) e Illes Balears (30,4%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos son La Rioja (–68,1%), País Vasco (–40%) y Aragón (–31,9%).
Valoraciones de Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com
Aunque el porcentaje de caída interanual recogido en abril es mucho menos abultado que el de marzo, las cifras siguen poniendo de manifiesto la cronificación de la tendencia a la baja de la concesión de hipotecas. El estado de salud de la financiación para compraventas es ciertamente preocupante, ya que es un factor fundamental para que las transacciones se lleven a cabo. En el corto-medio plazo no se prevé una mejora para las viviendas ajenas a las entidades, ya que el grifo solo se está abriendo para liberar los excedentes inmobiliarios de las mismas.
Que el importe medio de las hipotecas siga por debajo de los 100.000 euros no solo demuestra que los pisos son más baratos, sino que la cantidad financiada por las entidades cubre una parte muy reducida del valor de la vivienda. Esta situación es positiva de cara al nivel de endeudamiento, que resulta mucho menor que antes, pero no hay que perder de vista el alza de los tipos de interés, que no responde a la subida del Euríbor (que está en los niveles más bajos de su historia), sino de la subida de los diferenciales. Esta situación puede transformar a los compradores de hoy en los hipotecados con problemas para cumplir con sus cuotas mañana.
Es necesaria la apertura del crédito y ésta probablemente se haga de forma progresiva comenzando con el apoyo al sector empresarial, siguiendo el consumo y terminando en el sector inmobiliario. Habrá que esperar a que el stock en manos de las entidades se reduzca, algo que dependerá de una mayor caída de precios y de la progresiva revitalización de la economía en general.
