Barcelona. Vamos a analizar esta semana el por qué de la escasez de operaciones de inversión inmobiliaria en el mercado de las naves logísticas durante 2012, donde quizás la operación más destacable haya sido la compra por parte de Prologis del Parque Logístico de la Granada del Penedés (61.000m2) al fondo P2 Value de Morgan Stanley.
Para ello, analizaremos un ejemplo representativo, el mercado de naves logísticas en el Corredor del Henares en Madrid (A2). Para ello, y basándonos en los datos de rentas de alquiler de naves logísticas de nuestro portal y extrayendo las yields exigidas de los informes de las consultoras llegamos a la conclusión de los precios para que una operación se pudiese cerrar en condiciones de mercado, partiendo de una nave logística muestra de 20.000 m2 construida sobre un solar de 31.000 m2 (ocupación del 65%). A este precio, le sustraemos los costes de construcción y costes generales (proyectos, licencias, marketing, gastos financieros…) llegando de este modo al precio que se podría pagar por el solar que sustenta la nave.
Las conclusiones a las que se podría llegar después de analizar los números podrían ser las siguientes:
– Las rentas siguen en caída libre, yendo de los 4,5-5 €/m2&mes de Coslada hasta los 2,00 €/m2&mes de Guadalajara. En cuanto a las rentabilidades, aún dependiendo específicamente de la ubicación, solvencia del inquilino, calidad del contrato… el rango de rentabilidades se podría colocar entre el 7,5 y 8,25%.
– Las correcciones de precios de nave terminada desde máximos no son menores al 40% en el mejor de los casos, este brusco ajuste hace que las expectativas de la oferta todavía no se hayan adaptado a la nueva y triste realidad del mercado.
– Debido a la bajada tan brusca de rentas y al mantenimiento o subida de las yields exigidas, los solares en venta a partir de Meco-Azuqueca tenderían a valer 0 €/m2s en el mercado de inversión inmobiliaria (inversores-arrendatarios). Como, debido al elevado stock existente (1.200.000 m2,correspondiente a un vacancy del 18-20% sobre el stock global de 6.000.000 m2), no se esperan repuntes de precios a corto plazo, esta realidad no tiene perspectivas de cambiar. Basta recordar que la absorción bruta en Madrid durante 2011 no superó los 250.000 m2 (hay stock para 5 años con los niveles actuales de demanda).
– La única posibilidad para poner los solares en valor a un precio más digno en el mercado de inversiones inmobiliarias es encontrar proyectos llaves en mano en alquiler de producto que la demanda no puedan encontrar actualmente vacío y tirado de precio en el mercado (Ejemplo: proyecto de Gazeley con H&M en Torrejón). En estos casos, el inquilino se verá forzado a pagar una renta que cuadre la operación debido a su ausencia de alternativas.
Resumiendo, los solares que en su día se pagaron a precio de oro, en muchos de los casos actualmente tienen un valor tendente a 0 y sin perspectivas de repunte a corto plazo. Asumir pérdidas o idear o buscar proyectos singulares para ponerlos en valor, no queda otra.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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