Barcelona. Hace ya unas semanas, describimos las características especiales e incentivos fiscales de este tipo de vehículos para las inversiones inmobiliarias en inmuebles en rentabilidad. A día de hoy, sin embargo, todavía no hay ninguna SOCIMI inscrita en la CNMV, veremos a continuación las posibles causas y soluciones para reactivar el interés inversor por las mismas.
SOCIMI’s, PROBLEMAS Y POSIBLES SOLUCIONES
Fondos Close End Vs Open End : la principal tara de los fondos inmobiliarios creados en la pasada década(BANIF, BBVA Propiedad…) fue la iliquidez que les proporcionaba su naturaleza “Open End” (fondos no negociables en mercado regulado, sin término definido y con ventanas de liquidez periódicas). Resumiendo, que cuando el mercado inmobiliario comenzó a languidecer, todos los fondistas acudieron a vender sus participaciones y el fondo no las pudo reembolsar pues no había demanda para las mismas y los inmuebles tampoco se podían vender (tenían ya un valor en mercado de un 60-70% su valor de libros (NAV) para realizar dichos reembolsos. Los bancos acabaron comprando el fondo para que el mismo pudiera pagar a todos los fondistas y no se montase demasiada “revolución”. En este sentido, plantear las SOCIMI’s como un vehículo de inversiones inmobiliarias “Close End” ha sido un acierto. Su precio lo designará la oferta y demanda en un mercado cotizado y por tanto, mucho más líquido.
Nuestro problema, la vivienda, los fondos que necesitamos, extranjeros: La deducción del 20% de las rentas de vivienda sobre la base imponible del impuesto de sociedades planteada en las SOCIMI’s es muy interesante. El problema es convencer a un inversor extranjero que, aparte de la rentabilidad recurrente de alquiler, en una vivienda en España a día de hoy hay alguna posibilidad de plusvalía a medio plazo. Los edificios de pisos con inquilinos que se introduzcan en estos vehículos de inversiones inmobiliarias deberán llevar un descuento para ofrecer una rentabilidad mínima del 4,5-5% (rentabilidad media de otros mercados europeos) + la prima de riesgo que un inversor extranjero quiera asignar a España. Los que aporten inmuebles a estos vehículos deben asumir que la liquidez que les proporcionará vía OPV conlleva perder “algunas plumas”, en forma de minusvalías, por el camino. Los balances del 90% de las promotoras no pueden asumir esa merma, con lo que los bancos son los principales candidatos a mover ficha en la creación de SOCIMI’s.
Incentivos a la demanda de alquiler de vivienda: así como el mercado industrial y terciario ya tiene una cultura de alquiler clara, falta incentivar que el mercado de alquiler de vivienda (sólo un 15-20% del stock) pueda llenar el stock vacío. Esta semana se disminuyó el periodo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, que es un buen comienzo (obligan menos al inquilino), pero insuficiente. El estado también puede incentivar la demanda con líneas de avales para gente joven y/o aumentando las exenciones fiscales al arrendatario. Esto no convergería con la actual política de aumento de impuestos, pero creo que ya es hora de que el estado se de cuenta de que hasta que no pongamos en valor toda nuestra “sobredosis inmobiliaria”, no nos acercaremos a la salida del túnel.
Inversión a nivel societario, no personal: el planteamiento inicial de las SOCIMI’s eliminaba la doble imposición (la sociedad tributa por impuesto de sociedades y los socios por IRPF de los dividendos) siempre que los socios fuesen personas físicas. Esto es un error, si realmente se quiere incentivar la inversión inmobiliaria nacional y extranjera, ningún inversión de cierto tamaño invierte ya a nivel personal.
En definitiva, creo que con las modificaciones necesarias las SOCIMI’s pueden ser un vehículo muy interesante para conseguir la liquidez de un mercado de inversión inmobiliaria actualmente seco. No tardemos demasiado en desarrollar dichas modificaciones, que el futuro nos va en ello.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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