Madrid. Siguiendo el mismo criterio de la semana pasada para el análisis del mercado de alquiler de edificios de oficinas en Barcelona, vamos a seguir el mismo criterio para analizar el mercado de alquiler de edificios de oficinas en Madrid. Siguiendo los comentarios de un lector, hemos valorado si correlacionar la demanda con el PIB nacional o el PIB de la Comunidad de Madrid, pero al considerar que Madrid es el centro neurálgico de negocios de España, nos hemos decidido por el primero.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ABSORCIÓN Y VACANCY
En el siguiente gráfico observamos la evolución de la absorción de edificios de oficinas en Madrid junto con la evolución del vacancy y el PIB español. Comentarios:
– La correlación “PIB / Absorción” existe, pero no es tan explícita como en Barcelona, hay mayor dispersión de datos. La absorción inusualmente baja de 2002-2003, parece contrarrestarse con una absorción inusualmente alta en el periodo 2005-2007. Parece que el mercado de alquiler de edificios de oficinas de Madrid sea mucho más sensible a las variaciones de la economía real que el de Barcelona. Crece más rápidamente en tiempos de bonanza, pero también se encoje aceleradamente en tiempos de recesión.
– Una posible explicación a esta mayor variabilidad podría ser que, al ser Madrid el principal polo de negocios de España, absorbe mucha demanda de alquiler de edificios de oficinas de empresas de todo el territorio nacional que abren delegaciones en Madrid en épocas de bonanza (centralización), siendo también víctima de los cierres de las mismas en épocas de recesión (descentralización).
– Con éstos dos inputs, podemos extraer que la relación “PIB/Absorción” es directa, pero que hay que tener en cuenta una mayor variabilidad de la demanda de alquiler de edificios de oficinas por el efecto “amplificador” Madrid como polo de desarrollo de negocios en España.
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, CORRELACIÓN PIB-DEMANDA
Para ajustar la relación (PIB – Demanda de alquiler de oficinas en Madrid) utilizamos una curva polinómica de grado 2, llegando a la siguiente gráfica. De la misma podemos extraer que,
– El tope mínimo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid en los últimos 10 años está en 320.000 m2, en 2009 y 2011.
– El tope máximo de absorción de edificios oficinas en alquiler en Madrid está en 940.000 m2 /año, asociados a crecimientos del 3,3-3,6% durante 4 años consecutivos (2004-2007).
– En el resto de escenarios, la absorción es creciente con el PIB en la relación definida por la fórmula: y = 92.448.119 * PIB^2 + 4.352.391 * PIB + 364.904
MERCADO ALQUILER EDIFICIOS OFICINAS MADRID, ¿Y EN 2012?
Siguiendo con el razonamiento anterior, podríamos concluir que de cara a 2012, que siguiendo las perspectivas del Banco Central Europeo de que España tendrá un crecimiento negativo de cara a 2012 y 2013 del -1% y el -1,4% respectivamente, la absorción de edificios de oficinas en Madrid prevista para 2012 debería estar en el entorno de 320.000-330.000 m2. Viendo el efecto “amplificador” mencionado, y las perspectivas de recesión, no sería de extrañar que que en 2012 se marcase un mínimo histórico por debajo de los 300.000 m2 de absorción de alquiler de edificios de oficinas en Madrid.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
