Málaga. Las principales conclusiones a destacar sobre el mercado residencial de nueva construcción en Málaga desde octubre de 2010 hasta la fecha actual son las siguientes:
• La demanda de viviendas en el mercado de Málaga ha seguido mostrando un comportamiento muy limitado durante el último año.
• El plazo medio de comercialización de vivienda plurifamiliar se ha incrementado de forma destacada en los últimos 12 meses llegando hasta 80,1 los meses necesarios para comercializar una promoción de viviendas plurifamiliares, este incremento es más significativo incluso al registrado el año anterior.
i. La situación de incertidumbre sobre el contexto económico-laboral que está favoreciendo, no solamente el estancamiento de las ventas, sino que en muchos casos está provocando resoluciones de contratos ya firmados. Todo ello está desencadenando, no un repunte sino un incremento claro de la demanda de producto en alquiler.
ii. Un insuficiente ajuste en los precios de venta que dificulta la accesibilidad a la vivienda a la familia media.
iii. El recrudecimiento de las dificultades en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras.
• En el caso de las promociones de vivienda unifamiliar este plazo se ha reducido con respecto al año anterior de 76 a 56,3 meses, este descenso se produce por varias razones:
i. Fin de comercialización de promociones que se habían mantenido en mercado durante un largo periodo de tiempo, si bien, a través de un ajuste de precio en los últimos meses han conseguido liquidar las unidades restantes.
ii. En otros casos los bancos, tras asumir la comercialización consiguen, a través de un ajuste agresivo de los precios y abriendo financiación, comercializar las viviendas disponibles.
iii. Cambio de estrategia en comercializaciones pasando de ofertar el producto en venta a ofertarlo en alquiler.
• La vivienda plurifamiliar tipo en comercialización tiene una superficie media de 101 m² construidos incluyendo las zonas comunes. El precio medio por metro cuadrado se sitúa en los 2.151 euros, mientras que el precio total de la vivienda media alcanza los 217.581 euros. Las viviendas plurifamiliares ofrecen mayoritariamente distribuciones de 2 y 3 dormitorios (60% de la oferta total) aunque este dato puede variar según la zona del mercado que se analice.
Por otro lado, la vivienda unifamiliar tipo presenta una superficie media de 198 m², un precio medio por metro cuadrado de 1.485 euros y un precio medio total de 293.827 euros. Las tipologías dominantes en unifamiliares son las viviendas de 3 y 4 dormitorios (90% de la oferta total), dato generalizado en todas las zonas donde se comercializa este tipo de vivienda.
• En lo referente a las viviendas plurifamiliares, el precio medio de la vivienda plurifamiliar en Málaga ha descendido un 7,6% con respecto al año pasado. El distrito “Centro” sigue posicionado como el distrito con el precio unitario más elevado, aunque se ha producido una reducción con respecto al año anterior del 16,2%, en concreto 2.867 euros por m², mientras que el precio más bajo se localiza este año en las promociones del distrito de “Palma-Palmilla“, situándose el mismo de media en 1.129 euros por m² experimentando también una reducción con respecto al ejercicio anterior del 14,9%.
En lo referente a las viviendas unifamiliares, el descenso del precio medio con respecto al año 2010 ha sido del 18%. El distrito de “Puerto de la Torre”, es el que ha registrado los precios medios más elevados por metro cuadrado, situándose los mismos en 1.794 euros por m² y registrando el único incremento en los precios en la ciudad de Málaga desbancando de este modo al distrito de Málaga-Este, zona donde tradicionalmente se registraban los precios más altos de la ciudad en lo que a unifamiliar se refiere. Por el contrario, durante este último año, el distrito donde se han comercializado las viviendas unifamiliares con precios más bajos ha sido el de “Rincón de la Victoria”, donde el precio medio por m² se ha situado en 1.301 euros por m².
• Durante el último año los distritos que mayor volumen de oferta inicial de vivienda plurifamiliar presentan han sido “Carretera de Cádiz” con 1.099 viviendas, y desciende al segundo lugar el “Rincón de la Victoria” con 987 viviendas. Juntos suponen un 44,40% de la oferta de la ciudad. La oferta total de vivienda plurifamiliar en Málaga se ha situado en noviembre de 2011 en 4.5698 unidades. Esto supone una significativa reducción del 20,1% con respecto a la oferta inicial del anterior ejercicio.
En lo que concierne a las viviendas unifamiliares el distrito de “Alhaurín de la Torre” continua liderando el mercado en cuanto a oferta inicial con 220 viviendas ofertadas, seguido de “Málaga-Este” con 112 viviendas. Ambos, son los distritos que mayor oferta de chalets presentan. Aunque entre estos dos distritos representan un 85,7% del total de la oferta de viviendas unifamiliares en Málaga, es necesario establecer que se ha producido una reducción del 25,6% con respecto a la oferta inicial registrada hace 12 meses.
• En relación al stock de viviendas, se han localizado un total de 1.485 viviendas plurifamiliares y 164 viviendas unifamiliares disponibles. Se observa un descenso en el stock de viviendas disponibles del 14,7% con respecto a los datos del informe de noviembre de 2010 como consecuencia, si cabe, más acentuada que el año anterior de cuatro factores que se establecen a continuación por orden de importancia:
a. Traslados al mercado de alquiler de proyectos inicialmente previstos para su venta.
b. Desaparición y/o paralización de proyectos debido a la ausencia de ventas.
c. Ventas puras de inmuebles originadas en el periodo analizado.
d. Ausencia de inicio de nuevos proyectos.
• El porcentaje de viviendas finalizadas y no vendidas ha pasado del 28,8% en el año 2010 al 31,6% en el año 2011. La variación ha sido superior a la registrada el año anterior debido en gran parte a la vuelta al mercado de promociones en su día paralizadas y embargadas por bancos que han retornado al mercado de la mano de dichas entidades.
Este hecho, unido a la existencia de un importante volumen de vivienda terminada llave en mano son la causa de que no salgan al mercado nuevos proyectos en la ciudad. A esto habría que añadir las dificultades para financiar nuevos proyectos por parte de los bancos. Como particularidad, este año se observan descensos en el porcentaje de viviendas disponibles en situación de llave en mano de un 16,44% con respecto al año pasado, habiendo pasado en cifras absolutas desde las 1.806 viviendas disponibles en situación de llave en mano en 2010 a las 1.509 del presente año. Este descenso se debe en gran parte al paso al mercado del alquiler y en menor medida a ventas puras de promociones en las que quedaban elementos residuales o inmuebles sobre los que se aplicaron ajustes agresivos en los precios.
• Las condiciones financieras se mantienen en los mismos términos observados en el año 2010, exigiéndose una entrada media del 20% sobre el valor de tasación de la vivienda. Por otro lado cuando la promoción es una adjudicación bancaria y la comercialización la lleva a cabo la entidad financiera, la financiación generalmente alcanza el 100%. En c
ualquiera de los dos casos las entidades financieras – de manera más acentuada en el último año – son extremadamente cautelosas a la hora de conceder el crédito hipotecario al potencial comprador ante el incremento del riesgo que perciben como consecuencia de la difícil situación del mercado laboral.
Perspectivas
Los bajos ritmos de ventas observados en el ejercicio actual (1,2%) y el incremento de los plazos de comercialización hasta los 80,1meses de media, siguen sin corresponderse un año más con la necesidad “real” de creación de hogares en la ciudad de Málaga. De esta manera, la demanda latente decidirá volver al mercado toda vez que:
• Finalice el proceso de ajuste de precios iniciado en el año 2007, al que consideramos le queda recorrido.
• Mejoren por parte de las entidades financieras las condiciones de accesibilidad a la financiación hipotecaria que en estos momentos, y como consecuencia de la situación coyuntural macroeconómica, es residual.
• Con el objetivo de llevar a cabo la comercialización activa de promociones adjudicadas por parte de los bancos, será clave la actuación de las propias entidades y de las herramientas comerciales que pongan en marcha para facilitar la comercialización de las viviendas. Algunas de esas herramientas ya se han venido aplicando en el último año y son las fuertes reducciones de los precios de venta (entre un 30 y un 50%) las que mejor respuesta han obtenido.. La situación general a nivel financiero en la actualidad impide, en la mayoría de los casos, completar esta herramienta con la concesión de financiación hipotecaria. Es por ello que se aplican otra serie de medidas como son, combinar la venta y el alquiler de las viviendas en las promociones, el conocido como “plan renove” de vivienda o los planes de emergencia para clientes que se pudieran quedar en paro con posterioridad a la compra de la vivienda.
• En la actualidad y a corto/medio plazo la demanda latente cuya necesidad de vivienda y el uso que le da es principal, seguirá refugiándose en mayor medida que el anterior año si cabe, en el mercado de alquiler. Prueba de ello es la conversión de manera generalizada en todas las zonas de determinadas promociones en venta al mercado de alquiler.
• Finalmente será necesario para que se reactive la demanda una mejora en las expectativas económico-laborales que eliminen la actual situación de incertidumbre. Muchos potenciales compradores que están dispuestos a comprar se encuentran a la espera de que el contexto económico mejore para descartar un posible empeoramiento que pueda afectarles directamente. Será igualmente necesario conocer la política del nuevo gobierno en este sentido.
La demanda potencial, que actualmente se encuentra expectante, decidirá volver al mercado ante el cambio de las condiciones mencionadas; si bien se descarta unos niveles de absorción como los observados en los ejercicios “históricos” de 2003 a 2006.
• Tal como hemos mencionado en el epígrafe anterior parte de la absorción del stock disponible vendrá generada por el paso tanto de promociones enteras en unos casos, como parte de ellas en otros, desde el mercado de venta al mercado de alquiler(este efecto ya se está produciendo tal como adelantamos en 2010). Este factor ya forma parte de la estrategia de determinados promotores ante la falta de ventas que están sufriendo en los dos últimos años y la necesidad de obtener liquidez.
• Como consecuencia de la baja actividad de la demanda en operaciones de compra-venta, es previsible que el nivel de nueva oferta continúe disminuyendo a medio plazo. Al igual que en el año 2011, será difícil observar el inicio de nuevos proyectos por parte de promotores ante las dificultades que van a tener a la hora de obtener financiación para el desarrollo de los mismos. En la actual situación del mercado, la realización de preventas es prácticamente residual ante las dificultades de la demanda para acceder a una vivienda y la incertidumbre que supone para el comprador el realizar un desembolso para señalizar la compra de una vivienda no iniciada y que, en todo caso, no estará finalizada antes de 18 meses.
• Atendiendo a los ritmos de ventas actuales y tras analizar la oferta existente, se prevé que durante el año 2012 el porcentaje de viviendas disponibles llave en mano (promociones cuya construcción ha finalizado y se encuentran listas para ser ocupadas) se incremente, repuntando al alza el volumen de viviendas completamente finalizadas y sin vender.
• Las entidades financieras van a seguir siendo protagonistas del mercado desde dos puntos de vista. Por un lado, seguirán siendo uno de los actores principales en la comercialización de viviendas. Por otro, mantendrán una posición clave en la promoción de nuevos proyectos sobre los mejores suelos que se hayan adjudicado y en aquellas zonas con baja oferta disponible.
