Londres-Madrid. Se está produciendo un cambio de grandes magnitudes en la relación tradicional entre propietarios e inquilinos en el mercado de oficinas, según un programa de Jones Lang LaSalle que analiza las principales tendencias en el sector.
Según las conclusiones del programa Oficinas 2020, el 80% de los expertos del sector inmobiliario cree que los inquilinos están aumentando su poder y exigiendo más a sus propietarios e inversores.
Benoît du Passage, director general para Francia y el sur de Europa en Jones Lang LaSalle y el ejecutivo de la compañía responsable de este proyecto, explicó: “Los inquilinos reconocen que se encuentran en una posición de negociación más fuerte que nunca y están revisando sus estrategias inmobiliarias para asegurarse de que su oficina contribuye al máximo a su negocio”.
“El cambio en la relación de fuerzas está alterando el panorama inmobiliario, dando lugar a una mayor colaboración entre propietarios y promotores. Esperamos que este cambio a favor de los inquilinos continúe durante al menos diez años, con independencia de tendencias cíclicas”.
Bill Page, director del Departamento de Estudios para Europa, Oriente Medio y África (EMEA) en Jones Lang LaSalle y responsable del estudio, añadió: “Se ha producido un cambio de paradigma en el mercado europeo de oficinas, dada la fuerte influencia que ejerce actualmente la demanda. Los inquilinos cuentan una sólida posición negociadora en el mercado y pueden influir en lo que se construye. Pueden especificar mucho más sus exigencias: desde la ubicación, la capacidad de los espacios, la densidad, la sostenibilidad, la seguridad o el aire acondicionado, hasta los rociadores automáticos. Además, las relaciones flexibles y a largo plazo con promotores y proveedores de servicios externalizados se traducirán en unos mejores resultados para ambas partes, especialmente en ausencia de financiación mediante deuda”.
Y añadió: “Con una cuidadosa inversión inicial, todas las partes pueden salir beneficiadas. El éxito reside en la capacidad de los promotores para construir relaciones a largo plazo con sus clientes y proveedores de servicios externalizados, adelantándose a sus necesidades y construyendo y configurando los espacios de forma que aporten valor. Además, no parece probable que la financiación para la promoción de oficinas vuelva a los volúmenes anteriores a 2007, por lo que serán necesarias colaboraciones innovadoras con las empresas clientes para rellenar ese vacío”.
La duración de los alquileres está descendiendo
Además de esta tendencia, la duración de los alquileres está descendiendo, debido a que los inquilinos quieren más flexibilidad en sus espacios de trabajo .Se prevé que las duraciones medias de los alquileres en los mercados clave de Europa occidental caigan a partir de 2020. Esto aumentará la rotación debido a que los alquileres vencen más rápido y con más frecuencia, aunque la absorción neta —es decir, el crecimiento de los inmuebles ocupados— podría caer a medida que el espacio se ocupa de forma más eficiente.
En este sentido en España las carencias y otros incentivos otorgados por los propietarios en los contratos de alquiler también han sufrido una transformación y han ido aumentando en la última década. Así, en Madrid 10 años la carencia media era de 2 meses mientras que en la actualidad puede llegar hasta los 12.5 meses para edificios puntuales. En Barcelona, la carencia media ha evolucionado de los 1.5 meses en 2002 a los 8 meses en 2011.
Benoît du Passage concluyó: “Los inquilinos necesitan espacios de trabajo eficientes y no dudan en reclamar lo que quieren. Los promotores necesitan inquilinos de alta calidad y, dado que los inmuebles han escalado posiciones entre las prioridades de las empresas, los propietarios y los inquilinos necesitan fomentar un marco de colaboración real en sus relaciones, ya que beneficiará a ambas partes”.
