La especulación del suelo

Madrid. La pasada semana se hacía público uno de los múltiples informes de RR de Acuña & Asociados sobre nuestro sector inmobiliario, en el que se concedía especial atención al problema del suelo en España. En dicho informe se afirma que “El mayor riesgo para las entidades financieras procede del crédito concedido a las empresas promotoras inmobiliarias para la adquisición de suelo”, ya que la consultora entiende que dicho suelo tiene pocos visos de desarrollarse o venderse, principalmente debido al alto precio de adquisición del mismo y a la poca calidad de su emplazamiento. Incluso se llega a afirmar que gran parte del suelo en stock  «por su tiempo de gestación como por encontrarse en áreas regresivas, tiene un precio simbólico o nulo”, lo que no deja de ser una afirmación sorprendente, ya que independientemente de que se puedan producir caídas de precios en el suelo, su valor nunca es nulo.
 
En el informe se dice también que el mercado de vivienda residencial en España seguirá cayendo hasta el 2020, ya que la demanda estimada se calcula en un millón de viviendas para los próximos diez años. Pero en el 2010, año de profunda crisis en nuestra economía y de restricción crediticia, se han vendido más de 440.000 viviendas; ¿en base a qué se supone que se venderán unas 100.000 viviendas anuales en los próximos años? ¿Y por qué se afirma que el suelo que actualmente acumulan Bancos y Promotoras es invendible, cuando en realidad el problema de base de los mismos es la inseguridad jurídica en que se encuentran y la falta de perspectivas y financiación para su desarrollo debido, por un lado, a la vigente Ley del Suelo, y por otro, a la restricción crediticia que impide el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?
 
El corazón del sobrecalentamiento de precios de nuestro sector inmobiliario, como venimos diciendo, se debe fundamentalmente a un único factor: el suelo. El actual Gobierno no ha querido ver la especulación principal del sector, que ejercen los propietarios del suelo y que ha sido posible en estos últimos diez años debido a la pésima aplicación de la mejor Ley del Suelo que hemos tenido, (La Ley de Suelo 6/1998), elaborada por el Gobierno de Jose María Aznar. En estos últimos diez años el precio del suelo se ha multiplicado más de un 500% a nivel nacional, con la consiguiente repercusión en el precio de la vivienda. Y de cara a los próximos años, en previsión de una mejoría de nuestra economía, toda la vivienda de obra nueva que se desarrolle se hará sobre los suelos comprados en los últimos cinco años, que recordemos que soportan hipotecas, a nivel general, de un 80% del valor de tasación en el momento de la compra. Esto quiere decir que, aunque se produzcan recortes de precios básicamente porque muchos Bancos se van a quedar con los suelos de promotores por falta de pago, y por tanto, podrán reducir el margen de beneficio del promotor, el valor de repercusión sobre la vivienda seguirá siendo extremadamente elevado, lo que imposibilitará descensos mayores en el precio de la vivienda de cara a los próximos años. Y si además tenemos en cuenta el escaso desarrollo de nuevos proyectos durante los últimos tres años, los precios irán en aumento a medida que el stock existente se vaya reduciendo, para lo cual es prioritaria la apertura del crédito al comprador, algo que la Banca está haciendo ya con financiaciones de hasta el 100% para los pisos que gestionan sus divisiones inmobiliarias y que se irá consolidando a lo largo del presente año. Por ello es imprescindible que se modifique la actual Ley del Suelo, ya que actualmente se estrangula la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado en base al sistema de clasificación de ésta, y por tanto, se impide dar salida comercial a todo el suelo acumulado por promotores y Bancos, independientemente de la ausencia de crédito para nuevos desarrollos en los últimos años.
 
Pero mientras se sigue acusando a los promotores inmobiliarios de ser los causantes de especulaciones y burbujas en nuestro sector inmobiliario, se omite mencionar el problema de base, que es la especulación de los propietarios del suelo. En los últimos años el valor de repercusión del suelo sobre la vivienda, a nivel general, ha sido mayor del 50% del precio de coste de ésta. Ésta ha sido la causa principal que ha hecho crecer el precio de la vivienda de manera exorbitada. Y no se puede pretender que con bajadas del 14% del suelo se elimine el problema, cuando éste ha crecido un 500% en los últimos diez años.