domingo, 5 febrero 2023
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

Lampedusa no alquila su vivienda

Han sido muy numerosas las referencias en los medios de comunicación  a la aprobación, en el Congreso de los Diputados,  de la nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que plantea una serie de modificaciones sobre la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, (LAU). Y también puede conocerse con facilidad las principales reacciones al texto aprobado, esta vez con el apoyo de Unión del Pueblo Navarro y Foro Asturias… (Otra vez, casi, en solitario), por el Gobierno de España.

Pero como esto ya lo conoce el lector no insistiremos en ello. Nuestro interés se centrará en una sóla cuestión: El articulado de la ley –la nueva realidad legal que se dibuja con ello- ¿conseguirá el objetivo fundamental de la misma?

No nos referiremos aquí al asunto de los arrendamientos para uso turístico, que será objeto de una reflexión posterior. “Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”.

Así que…  ¿cuál es aquél? Pues, en ausencia del texto definitivo que en breve será publicado en el BOE, recurriremos para su determinación al texto aprobado en el Senado. Y en este documento se dice, en su preámbulo, que: “Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo…”

No hay duda pues,  se trata de dinamizar el mercado del alquiler. Y el medio que se busca para ello es: “por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.”

Así que se pretende dinamizar el mercado del alquiler buscando un equilibrio –ya esto conceptualmente, chirría- entre demandantes y poseedores de viviendas.

Seguramente el actual estado de los arrendamientos en España necesita medidas de movimiento y energía extremas  en la dirección de mejora de la situación económica del país y no de componendas para dejar contentos a todos… cosa, por otra parte, que casi nunca se logra.

Y eso se pretende hacer… “Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:

— El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley.

Amén. ¡Esto está muy bien!

— “La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.”

Esto ya es muy opinable y será uno de los blancos preferidos, de los opositores a esta modificación. Y a los inquilinos que se platean el alquiler como una opción a largo plazo, les va a sentar como un tiro.

— La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.

En un mercado sobresaturado de viviendas esto tiene que afectar a muy pocos.

— La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Esta es una de las especificaciones ambivalentes en las que el bien de uno se opone al bien del otro y el árbitro decide lo que quiere. Y claro está, su decisión será objeto de la crítica del que se sienta perjudicado. Y si eso movilizase el mercado, sería bueno, pero me temo que la inercia continúe con esta nueva redacción, a pesar de las críticas que se producirán.

Pues bien, ésas y muchas otras modificaciones o cambios del articulado de la LAU, que se proponen en la ley actualmente aprobada, tienen el mismo problema a  los efectos del bien perseguido -dinamizar el mercado del alquiler-, que es que no parecen tener la capacidad de trasformación y energía suficiente para  “mover  el mercado” en la dirección de una mayor tasas de vivienda en alquiler. Y la realidad aceptada por el Gobierno sobre la situación actual: “La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Además, nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler.”, mucho me temo que no quedará alterada, a medio plazo, por causa de la ley aprobada.

Incluso algunos habrá que piensen que alguna de sus medidas –por ejemplo mantener el Registro de la Propiedad frente a la opción de un Censo específico para alquileres, son regresivas.

Así que, probablemente, el efecto Lampedusa: cambiar todo para que nada cambie se va a producir de nuevo en el mercado de alquileres de viviendas en España. Muchos cambios –incluso algunos buenos- que no van a servir para cambiar realmento la básico: incrementar la tasa de viviendas en alquiler.

¡Ojalá me equivoque!

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