sábado, 26 noviembre 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

Desciende el porcentaje de naves disponibles en Barcelona, Madrid y Valencia

La actividad logística en España ha mostrado resistencia ante la coyuntura económica durante los últimos ejercicios, lo que ha permitido que el porcentaje de naves disponibles haya descendido en Barcelona, Madrid y Valencia, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. Destaca el comportamiento de Barcelona y su área de influencia, que se consolida como centro de distribución nacional por excelencia, con una sólida contratación y disponibilidad en descenso. Madrid cerró 2012 con absorción neta positiva y ha puesto fin a tres ejercicios de crecimiento de la tasa de disponibilidad. La contratación se  incrementó un 25% en Valencia el pasado ejercicio, alcanzando un máximo histórico y encadenando dos ejercicios consecutivos de subidas. En Sevilla, como consecuencia de los bajos niveles de empleo y consumo, la demanda se mantiene débil.

Madrid: disponibilidad a la baja

Durante el primer trimestre de 2013 se contrataron en Madrid y su área de influencia 131.000 m² de superficie logística, un volumen notable que supone la mitad de toda la contratación del pasado ejercicio: 260.000 m². Los factores impulsores de la contratación siguieron siendo la relocalización, la reducción de espacio y las rentas más asequibles, en un mercado con una demanda dominada por operadores logísticos y de distribución de paquetería, lo que denota una mayor profesionalización del sector.

Los operadores han buscado ubicarse en los principales ejes logísticos (la A2 ha concentrado el 63% de la contratación y la A4, el 30%) y en zonas próximas a la ciudad (en la primera Corona se cerraron la mitad de las operaciones). La superficie contratada en 2012 superó la liberada, de forma que la tasa de disponibilidad se redujo un punto y medio para cerrar 2012 en 14,6% y abandonar el máximo de 16,2% alcanzado al cierre de 2011. Actualmente la oferta en desarrollo es mínima y sin perspectiva de reactivación a corto plazo dados los niveles de renta y las expectativas de baja ocupación. Pese a la elevada tasa de disponibilidad, existe escasez de naves de más de 25.000 m², cross-docking y medianas de alta calidad y eficientes energéticamente.

La renta media en Madrid se redujo un 16% en 2012 y acumula un descuento frente a la máxima de 2007 del 48%. La renta ‘prime’, por su parte, se ha ajustado nuevamente para pasar de 5,5 €/m²/mes en 2011 a una franja de entre 4,5 y 5 €/m²/mes en 2012. Entre enero y marzo de 2013 no se han incorporado reducciones. Los incentivos siguen presentes en el mercado madrileño, especialmente el periodo de carencia.

Barcelona: ocupación por delante del ciclo económico

Aunque Barcelona y su área de influencia no escapan de las dificultades económicas, su fortaleza industrial y la actividad portuaria han potenciado la contratación de espacio logístico durante el ejercicio 2012. Los 376.000 m² del pasado año suponen el tercer año consecutivo de incremento de la absorción en la zona, aunque durante el primer trimestre se ha reducido un 33%.

Predominan los proveedores de servicios logísticos sobre usuarios finales y fabricantes en la composición de la demanda y se han reactivado las operaciones ‘llave en mano’, como el proyecto para Norbert Dentressangle (7.300 m² en Pla de Llerona).

2012 ha supuesto una reducción importante de naves disponibles. La tasa de disponibilidad quedó establecida en el 7,7% a cierre 2012, restando 1,6 puntos al dato de 2011 y 5 puntos al máximo de 2009. De esta forma, recupera niveles de un mercado en equilibrio entre oferta y demanda (del 5% al 8% de disponibilidad). La oferta especulativa en desarrollo es actualmente inexistente.  

La renta media de Barcelona ha seguido una tendencia a la baja constante en todas las zonas desde 2007, con un descuento acumulado desde entonces del 37%. El ritmo, no obstante, se redujo el pasado ejercicio, hasta fijarse en 3,4 €/m²/mes. La renta ‘prime’ era de 5,5 €/m²/mes para las naves de mayor calidad ubicadas en la Corona 1 a finales de mayo.

Valencia: nivel máximo de contratación en 2012

La contratación de superficie logística en Valencia y su área de influencia alcanzó el máximo histórico de 146.000 m² en 2012, lo que supone un 25% más en términos anuales y encadenar dos ejercicios de crecimiento. La actividad vinculada al puerto y a la industria de la automoción respaldó el buen comportamiento de la demanda, que se ha mantenido durante el primer trimestre de 2013, con el cierre de 7 operaciones que han sumado más de 40.000 m².

El comportamiento favorable de la demanda logística en los últimos años ha llevado a una reducción de la superficie disponible, que ha sido de un punto respecto al año pasado y de 6 puntos frente a la máxima de 2009. Valencia acumula tres años de contracción de la tasa de disponibilidad, y algunas zonas estratégicas, como Manises, Pista de Silla y Massalavés, cuentan con disponibilidad casi nula. Tanto en 2012 como en 2013 no se han iniciado proyectos y actualmente no hay oferta en construcción en ninguna zona.

Por lo que se refiere a precios, la tendencia a la baja se ha mantenido en el último año, hasta situar la renta media en 2,2 €/m²/mes (era 4,1€/m²/mes en 2008), y acumulando un ajuste del 45% en los últimos 4 años. Las rentas ‘prime’, por su parte, mantenían en marzo el mismo nivel que a cierre de 2012 y 2011, señal inequívoca de la escasa oferta de espacios de calidad.

Sevilla: la demanda logística recupera impulso

La contratación de naves logísticas ha sido mínima en 2012 en el área de influencia de Sevilla, si bien en el transcurso de 2013 se han registrado tres operaciones logísticas  y existen tres demandas significativas en curso, lo que permite augurar un mejor comportamiento del ejercicio actual. 

El parque logístico de Sevilla y su entorno ha permanecido invariable durante los tres últimos años y en la coyuntura económica actual, la promoción de nuevos espacios seguirá ausente. La gran dispersión de las naves logísticas que caracteriza el parque sevillano dificulta poder establecer con precisión la tasa actual de disponibilidad, aunque es de al menos el 22% en el P.I. Carretera de la Isla, que representa el 71% del parque logístico sevillano.

En cuanto a los precios, la escasez de transacciones impide establecer medias de rentas de cierre, si bien es posible constatar que la distancia entre rentas de salida y rentas de cierre sigue siendo elevada por la posición de fortaleza del operador frente al propietario.
El nivel de contratación logística de Málaga es escaso desde hace varios años. No obstante, la moderación de las rentas y el suelo derivado de la aprobación del nuevo PGOU de Málaga, ayudarán a satisfacer la demanda latente.

 

 

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