lunes, 5 diciembre 2022
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Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet la recuperación del sector no llegará hasta 2017

El inicio de la recuperación del sector inmobiliario podría llegar en 2014, aunque de forma muy lenta y muy suave, ya que tendrá unos tiempos diferentes dependiendo de la situación y del tipo de vivienda.

Es la principal conclusión de un análisis elaborado por Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, que opina que hasta 2017 no se verá una completa recuperación. “El sector de la construcción se ha derrumbado en los últimos años: si en 2006 representaba un 16% del PIB frente al 9% de de la media europea, actualmente solo representa un 8%”.

Después de siete años de fuertes bajadas y desplome de precios se está iniciando una clara fase de inicio de estancamiento. Según los datos del análisis de Molet, el sector ha tocado fondo este año y las transacciones comenzarán a subir en 2014, a pesar de que los tipos de interés se mantendrán bajos y las entidades financieras continuarán aplicando restricciones a la concesión de créditos hipotecarios.

En cuanto a los precios, que desde que comenzó la crisis han bajado una media del 52%, su evolución en 2014 variará mucho dependiendo de la zona y del barrio donde se encuentre la vivienda, y el exceso de oferta existente no afectará por igual en todas las zonas. En aquellas con alto nivel adquisitivo donde no se necesita financiación, los precios ya han empezado a subir ligeramente y  el número de transacciones de estas viviendas empezará a recuperarse en 2014. En cambio, según Eduardo Molet, en zonas donde los compradores necesiten financiación, los precios seguirán bajado y las transacciones se mantendrás estancadas.

En cuanto al perfil del comprador, ha cambiado: ahora es un particular solvente que paga al contado o que necesita poca financiación, o un inversor a la caza de oportunidades. Así, la edad media de los compradores ha subido y se sitúa entre los 43 y los 53 años. Por otro lado, los extranjeros que compran vivienda en España representan ya un 12 % del total de ventas, tendencia que continuará al alza en 2014. Estos compradores son principalmente del Reino Unido (17%), Francia (10%), Rusia (9%) y Alemania (8%). La demanda más solicitada es la casa barata de 3 habitaciones.

Los fondos de inversión inmobiliaria son los primeros en detectar oportunidades y se están haciendo con una cartera potente para poder vender a buen precio cuando comience la recuperación económica. Según Eduardo Molet, “ya están aquí y están para quedarse, y actualmente son la punta de lanza para ver las oportunidades y gangas del mercado”. En cuanto al SAREB, aunque se ha constituido en el momento más bajo del mercado y ha comprado a las entidades bancarias a precios de saldo, el problema, según Molet, es que está gestionado por financieros, no por inmobiliarios, y  ha tenido una mala política de precios, excesivamente rígida, durante este año. Al final del 2014 habrá vendido menos de 5.000 viviendas a particulares en lugar de las 7.280 viviendas que tenían previstas”.

Aunque la cultura de vivir en una casa en propiedad está modificándose poco a poco, España sigue siendo el país de Europa con mayor porcentaje de viviendas en propiedad: un 82% frente al 65% del resto de la Unión Europea. Así, actualmente hay un exceso de oferta inmobiliaria, aunque ha disminuido en los últimos años: en España hay 650.00 viviendas de obra nueva sin vender y 800.000 de segunda mano. A esto hay que sumar el descenso de población: en los últimos España ha perdido 2 millones de personas, entre emigrantes y jóvenes que se han ido del país.

Tomando estos datos como punto de partida, otra de las principales conclusiones de este análisis indica que los bloques de vivienda en curso y terminados en mala situación son invendibles a un precio razonable y muchos deberán destruirse como ha ocurrido en las crisis inmobiliarias de Estados Unidos e Irlanda. Los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas deberán provisionar fondos destinados a estos derribos. En cambio, los bloques de viviendas terminados y en curso en buena situación bajaran ligeramente los precios y poco a poco empezarán a venderse.

Aunque el sector inmobiliario es muy amplio, existe una tendencia a vincularlo exclusivamente con el mercado residencial, pero hay otros segmentos como centros comerciales, industriales, logística o complejos hoteleros, entre otros, dentro del sector. Los locales situados en buenas zonas comerciales, con mucha circulación de personas delante de sus escaparates, mantendrán los precios actuales con ligeras subidas y el número de transacciones. Aquellos que están mala situación continuarán su desplome de precios y el parón de ventas.

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