lunes, 5 diciembre 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

La inversión en hoteles retrocede un 25% España y un 50% en Europa durante 2009

La inversión en el segmento hotelero en Europa no se salvó de la recesión durante 2009. Con un volumen total de 2.700 millones de euros registrado en los cinco principales mercados hoteleros de Europa —Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido—, la inversión en este tipo de activos sufrió una caída del 50%, superior al descenso general de la inversión en todo tipo de inmuebles terciarios (-35%).

Según el estudio elaborado por BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, 2010 será todavía un año difícil, aunque es previsible que las transacciones aumenten debido a la mejora de las condiciones económicas, la creciente confianza de los inversores y la entrada de nuevo stock procedente de la venta de activos en dificultades.

En España, el volumen de inversión en hoteles durante 2009 estuvo en el orden de los 540 millones de euros, un 25% inferior al año anterior, debido, principalmente, a la escasez de crédito y a las discrepancias entre compradores y vendedores a la hora de valorar los activos. La operación prototipo en 2009 ha sido la compra-venta de activos individuales, por lo general hoteles de tamaño pequeño o mediano y por debajo de 20 millones de euros.

Las previsiones para 2010 indican que no veremos un notable incremento del volumen de inversión en el segmento de hoteles a menos que se produzca una corrección del precio de los activos.

Las entidades financieras, por otra parte, se han convertido en importantes actores en este segmento inmobiliario debido a la deuda contraída por los propietarios. En muchos casos, las refinanciaciones de créditos han permitido a los propietarios conservar sus activos y evitar ventas por debajo del valor de tasación. Los inversores, por su parte, están buscando activos estratégicos gestionados por reconocidas cadenas que garanticen unas rentabilidades atractivas.

El mercado turístico europeo

El sector de la hostelería tiene por delante un año de desafíos, según BNP Paribas Real Estate. De los 18,7 millones habitaciones de hotel en todo el mundo, Europa tiene una cuota del 32%, y los cinco países analizados en este estudio —Francia, Alemania, Italia, España y el Reino Unido— el 68% de la oferta hotelera de la UE-27: 147.000 hoteles en 2009.

Las turbulencias financieras han impactado en la industria del turismo hasta los últimos meses de 2009. A partir de entonces se ha registrado una ligera alza que anuncia su gradual recuperación.

La recesión económica ha hecho surgir nuevas tendencias: viajes domésticos en lugar de al exterior —que pueden compensar en parte la pérdida de turistas internacionales—, menos gasto —tanto en el turismo de negocios como en el de ocio—, recorte de la estancia media, reservas de último minuto y reducción en la frecuencia de las salidas.

En términos generales, el RevPAR (ingresos por habitación disponible) ha disminuido en los cinco mercados analizados en el estudio, en un rango que oscila entre el 9% de Francia y el 21% en España. En los últimos meses de 2009, no obstante, se ha observado una reducción del descenso del RevPAR, de forma más leve en Reino Unido.

La penetración de las cadenas hoteleras en Europa, esencial para garantizar la misma calidad y niveles de servicios equiparables, ha crecido un 3% durante 2009. En este sentido, no obstante, existe una brecha importante entre el 7% de grado de penetración de Italia al más del 40% de España, Francia y Reino Unido.

El mercado turístico español

En 2009, España recibió 52 millones de turistas extranjeros, un 9% menos que en 2008, y consiguió unos ingresos por turismo de 48.200 millones de euros, que suponen una disminución del 7% respecto al ejercicio anterior.

España ha sido, entre los principales destinos turísticos de Europa, el más afectado el pasado año debido a la caída en el número de turistas de sus principales mercados emisores: Alemania, Francia y, especialmente, Reino Unido. Aunque la política de muchas cadenas hoteleras ha sido la reducción de tarifas, promociones y descuentos, los precios en España no están al nivel de otros destinos mediterráneos, como Turquía, Grecia o Croacia, elegidos en esta coyuntura por resultar más accesibles.

Al tiempo que descendía la demanda en 2009, la oferta ha seguido creciendo: hasta un 4% el pasado ejercicio. En 2009 abrieron sus puertas, entre otros, tres hoteles en Barcelona: Diagonal Zero (262 habitaciones), Mandarín Oriental (98 habitaciones) y Hotel Vela Starwood (473 habitaciones).

Las pernoctaciones contabilizadas en 2009 ascendieron a 51,9 millones, lo que representa una tasa de ocupación de 56,3% y una disminución del 7% respecto a 2008. Esta caída es más acusada que el descenso del 1% registrado entre 2007 y 2008. Las pernoctaciones de residentes fueron más resistentes, con una caída de sólo el 3%, mientras que la ocupación de no residentes se redujo un 9% respecto a 2008.

El RevPAR se situó en 41.5 euros, lo que supone un descenso del 21% en comparación con 2008. Barcelona y Madrid no se han librado de que sus RevPAR hayan disminuido un 23% y un 26%, respectivamente. Los registros más débiles se han dado, no obstante, en Zaragoza, que perdió un 30% de tasa de ocupación, y un 55% del RevPAR, atribuible al importante desarrollo de proyectos asociado a la Exposición Internacional del segundo semestre de 2008.

La oferta hotelera en España se encuentra muy atomizada, aunque cinco grandes grupos acaparan el 51% de la oferta de cadenas.  Desde 2000, la oferta de cadenas hoteleras ha crecido un 22%, hasta 2006 y 2007, que han sido dos años de estabilización. Posteriormente los operadores han optado por reinvertir en el segmento de alto nivel. Para 2010, está prevista la apertura de 29 hoteles y hay otros 63 proyectos en desarrollo. Para BNP Paribas Real Estate, es previsible que la actividad hotelera en España se recupere más lentamente que en otros países europeos.

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