sábado, 4 febrero 2023
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Cushman and Wakefield: Informe de Oficinas de Bacelona Resumen 2009

Barcelona.  El volumen total de contratación durante 2009 ha sido de 228.000 m², cifra que  mejora las previsiones de principios de año, que comenzó con un primer trimestre bastante flojo. La cifra por tanto se sitúa un 32,74% por debajo de la registrada a finales de 2008. El número total de operaciones contabilizadas asciende a 344, de las cuales el 83,5% han sido operaciones de alquiler, mientras que el 16,5% restante corresponde a operaciones de venta y llave en mano.

En el último trimestre se han contratado algo más de 63.000 m², de los cuales cabe mencionar el alquiler de 3.313 m² en la Torre Realia BCN (comercializada por C&W) por parte de Cofely, multinacional de origen francés, así como el arrendamiento de dos plantas de oficinas por parte de las compañías Cinesa y SECE (Sociedad Española de Construcciones Eléctricas) de 1.350 m² cada una, en el edificio Meridian, ubicado en la calle Río de Janeiro, 56, propiedad de GE Real Estate.

Además de las principales operaciones de ocupación de este ejercicio cabe destacar: el alquiler de la nueva sede de Gallina Blanca Star en la Torre Realia BCN en Plaza Europa, el alquiler de 5.000 m² por parte de la UOC en el edificio Media-TIC propiedad del Consorci de la Zona Franca en el distrito 22@,  y el alquiler de  de la sede de Zurich y Spanair, también en Plaza Europa.

En la última parte del año se ha percibido un claro incremento de actividad en el mercado de oficinas de Barcelona, respecto al semestre previo, materializándose en un número de transacciones significativas. Las atractivas condiciones de renta y la actual disponibilidad hacen que las compañías ubicadas, en muchos casos, en edificios obsoletos hayan observado que este es un excelente momento para salir al mercado y conseguir mejorar la calidad y la eficiencia de sus edificios actuales, reduciendo a su vez sus costes de ocupación. A diferencia de lo ocurrido a cierre de 2008, podemos afirmar que en la segunda parte de 2009,  oferta y demanda se han encontrado, y esperamos ver esto reflejado en los resultados del primer y segundo trimestre de este 2010 que acabamos de estrenar.

ABSORCIÓN ANUAL DE OFICINAS
 
El hecho de que durante todo el año, la demanda haya pasado por una etapa un tanto débil, sumado a la elevada tasa de disponibilidad y a los bajos niveles de absorción, ha propiciado que las rentas, tal y como veníamos observando desde mediados de 2008, se hayan ajustado a la baja. De todas formas, esperamos ver en el próximo año una cierta estabilización de los precios de alquiler, dependiendo de las diferentes zonas de negocio.

Las rentas máximas en Barcelona se sitúan en los 21 €/m²/mes, acumulando un descenso del 22% respecto al nivel máximo conseguido en 2007, en el que se situaron en los 27 €/m²/mes. La corrección de las rentas va siendo cada vez menor trimestre a trimestre lo cual muestra una clara tendencia a la estabilidad.

PRECIOS MÁXIMOS DE ALQULER DE OFICINAS
 
En cuanto a la oferta y, respecto al año 2008, el stock de oficinas ha aumentado en un 6,7 % a lo largo de 2009. Durante este año se han entregado algunos de los proyectos de oficinas más importantes en Barcelona, en cuanto a volumen se refiere, tales como la nueva Ciutat Judicial en Hospitalet de Llobregat, o la Torre Realia BCN en Plaza Europa, entre otros.

El año 2009 ha sido en el que más superficie nueva se ha entregado en los últimos 10 años ya que se ha superado la media registrada de 200.000 m² nuevos anuales aproximadamente. Al cierre del presente informe, el stock total de oficinas en Barcelona asciende a 5.557.762 m². En total, en todo el año, se han entregado más de 350.000 m²

Al cierre del cuarto trimestre de 2009 la superficie total disponible en Barcelona asciende a 688.411 m². Una vez analizada la evolución del mercado en este año hay varios factores que han propiciado que tasa de desocupación total en Barcelona haya aumentado notablemente durante todo el ejercicio, situándose en el 12,39%: mayores niveles de stock, ralentización en la demanda, espacio de segunda mano volviendo al mercado y que no hayan tenido lugar reconversiones de inmuebles. Este dato, comparado con la tasa global de desocupación registrada en diciembre de 2008 refleja un aumento considerable (+52,02%) ya que a cierre del anterior ejercicio ésta se situaba en el 8,15%.

El aumento en la tasa de desocupación se ha visto particularmente acentuado en el CBD y en el Centro Ciudad, debido a que muchas compañías han liberado espacio de oficinas o han decidido reubicarse en las zonas de la Periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio, donde han encontrado edificios nuevos y proyectos que reúnen las calidades necesarias para sus nuevas sedes.

En cualquier caso es muy importante tener en cuenta las calidades de los edificios y superficies disponibles en Barcelona ya que gran parte del stock disponible en la actualidad no reúne las calidades y especificaciones técnicas propias de un edificio de oficinas clase A. Este tipo de inmuebles se sitúan mayoritariamente en el Centro Ciudad. Por otro lado, cuando nos alejamos de las antiguas zonas de negocio y analizamos la superficie disponible en la Periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio, aunque en ambas existe ya un importante número de edificios que no cumplen con las especificaciones técnicas y características que una empresa, hoy en día, exige para ubicar sus instalaciones, gran parte de los metros cuadrados disponibles cumplen con calidades y especificaciones técnicas de primera calidad.

TASA DESOCUPACIÓN OFICINAS VS RENTAS PRIME

Durante el último trimestre del año se han entregado 33.344 m² entre los que cabe destacar los edificios CUB 1, 2 y 3 en Sant Cugat del Vallès, propiedad de Mapfre con un total de 11.300 m², así como la segunda fase del proyecto Can Ametller,  también en Sant Cugat del Vallès, propiedad de AXA y que cuenta con 14.500 m².

En lo que respecta a la nueva oferta, en el primer trimestre de 2010 cabe señalar la entrega de uno de los edificios que configuran el primer parque empresarial urbano de Barcelona, el Distrito 38 ubicado en la Zona Franca, obra de los arquitectos Arata Isozaki y Zaera Polo, propiedad de Gesmadrid. En una primera fase contará con 16.272 m² mientras que en una segunda fase, durante el segundo trimestre de 2010, se entregarán los 10.296 m² restantes.

Al otro lado de la ciudad, concretamente en el distrito 22@ se entregarán unos 21.000 m² correspondientes al ILLAcuna, nuevo complejo de oficinas en el Eix Llacuna, junto a la Diagonal y a la Torre Agbar, emblemático proyecto propiedad de Colonial, que gozará de un entrono privilegiado, de alta calidad urbana y con una gran actividad económica.

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