martes, 29 noviembre 2022
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¿Es absolutamente seguro que el ajuste del sector inmobiliario ya se ha producido?

Madrid. Caixa Catalunya se suma al equipo que opina que el ajuste del sector inmobiliario toca a su fin. Según un Informe, cuyo responsable es Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), el sector inmobiliario finalizará su ajuste en 2010.

Según Oliver, en el primer trimestre ya se ha producido un aumento de la demanda y del número de hipotecas en las capitales de provincia españolas y los precios habrían tocado fondo, con una caída real de entre el 20 y el 25% desde el inicio de la crisis. El stock de viviendas sin vender lo sitúa en torno a 925.000 inmuebles. Y a su juicio el excedente de viviendas pendientes de venta podría prolongarse durante años en función del tamaño de las poblaciones y de su ubicación. Tendrán más dificultades las poblaciones turísticas (donde se acumulan segundas residencias) y poblaciones pequeñas (con el 69% del stock actual en municipios de menos de 50.000 habitantes).

Suponemos que la cifra que el Informe de Caixa Catalunya señala de 925.000 inmuebles son ‘casas nuevas terminadas y a la venta’. Y aquí ya empezarían las primeras discrepancias con otros Informes.  Por poner solo un ejemplo, el Ministerio de Vivienda ha cifrado recientemente el stock de viviendas existente a finales de 2009 en 688.044 inmuebles. Otras entidades e instituciones han llegado a cifrar el stock de viviendas en más de 1.000.000 de inmuebles.

Pero, ¿Qué pasaría si contabilizamos otros inmuebles? Por ejemplo, las viviendas de segunda mano, es decir, los pisos usados puestos a la venta que están en manos de particulares o inversores, las viviendas vacías o desocupadas que no están a la venta por la situación de crisis del mercado inmobiliario, los pisos embargados judicialmente o los pisos entregados en pago de deudas. Podríamos añadir las viviendas con licencia de construcción no terminadas, que según el Ministerio de Vivienda serían otras 529.175 aproximadamente, muchas de ellas vendidas sobre plano, aunque después las operaciones de venta no lleguen a su termino.

Las cifras estonces pueden ser de mareo. Si añadimos a las 925.000 viviendas sin vender, según el Informe de Caixa Catalunya, las viviendas en construcción, de segunda mano, embargadas, etc. que, según algunos expertos inmobiliarios, sería del mismo tamaño que el de obra nueva terminada a la venta, la cifra del stock de viviendas excedería con creces el 1.500.00 de inmuebles.

No queremos entrar en otro tipo de variables, como crecimiento de la economía, deuda pública, creación de empleo, menor inmigración, fluidez del créditio para familias y autónomos, o como queramos llamarlas. Pero es más que probable que todo eso influya en el precio de las viviendas y no pensamos que sean asuntos que esten resueltos o al menos bien encarrilados.

Por eso, aunque nos merece todo el respeto del mundo, y lo decimos sinceramente, hacer un Informe asegurando que el ajuste del sector inmobiliario se producirá a finales de este año y que los precios de las viviendas ya han tocado fondo, a nosotros nos parece más bien un buen deseo, que por otra parte compartimos, que datos objetivos que haya que dar por sentado o como absolutamente seguros o ciertos. No nos atreveríamos a aconsejar a las familias que tomarán sus decisiones en base a las predicciones de estos Informes, aunque por la seriedad con que están hechos,  hay que tenerlos en cuenta y analizar con cuidado.

De las Cajas de Ahorro y otras instituciones financieras y de las viviendas y el suelo que tienen en sus balances quizás sea mejor que hablemos otro día.

 

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